内部監査人が見たマンション管理組合ガバナンス論第3話〜課題は「人的資源」

上場企業の内部監査人が見たマンション管理組合ガバナンス論第3話〜管理組合最大の課題は「人的資源」である

企業で長年、内部監査に携わってきた私が、マンション管理組合の監事になって最も驚いたことがある。

それは、人的資源が存在しない組織

であるということだった。

もちろん、人がいないわけではない。

理事も監事もいる。

管理会社もいる。

しかし、企業で当たり前に存在する「組織としての人的資源」が存在しないのである。

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企業では当たり前の仕組み

企業には、

採用がある。

配置がある。

育成がある。

評価がある。

異動がある。

後継者育成がある。

つまり、

人的資源マネジメント（HR）

が存在する。

組織は人が変わることを前提に設計されている。

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管理組合にはHRがない

一方、マンション管理組合は違う。

理事は輪番や抽選で選ばれることが多い。

専門知識は問われない。

経営経験も問われない。

任期はおおむね１〜２年。

退任すれば元の区分所有者へ戻る。

つまり、

採用も、

配置も、

育成も、

評価も、

組織として存在しない。

企業の視点で見ると、

極めて特殊な組織なのである。

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それでも意思決定は止まらない

しかし、

管理組合は毎年、

重要な意思決定を続けなければならない。

管理委託契約。

設備更新。

保険契約。

長期修繕計画。

修繕積立金。

数千万円、

時には数億円規模の判断が、

専門部署を持たない理事会によって行われている。

ここに、

マンション管理組合特有の難しさがある。

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人ではなく、仕組みで支える

企業では、

優秀な人材が組織を支える。

しかし、

管理組合は違う。

理事が変わることは避けられない。

だから、

優秀な理事を期待するのではなく、

誰が理事になっても機能する仕組み

を作らなければならない。

これがガバナンスである。

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専門家は人的資源を補う存在

ここで初めて、

外部専門家の役割が見えてくる。

管理会社。

マンション管理士。

弁護士。

建築士。

会計士。

これらの専門家は、

理事会の代わりになる存在ではない。

理事会の人的資源を補強する存在である。

しかし、

補強と丸投げは違う。

最終的な意思決定を行うのは、

あくまで理事会である。

だから、

専門家を活用しながらも、

理事会自身が説明責任を果たさなければならない。

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継続性をどう確保するか

理事は交代する。

しかし、

管理組合は続いていく。

だから、

知識は人ではなく、

組織に残さなければならない。

議事録。

契約書。

管理台帳。

修繕履歴。

監査報告書。

改善事項。

これらは、

単なる記録ではない。

管理組合の記憶である。

私は監査で、

こうした記録が適切に残され、

次の理事会へ引き継がれているかを重視している。

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おわりに

私は、

マンション管理組合最大の課題は、

資金ではない。

建物でもない。

人的資源

だと考えている。

だからこそ、

専門家を活用する。

だからこそ、

記録を残す。

だからこそ、

監事が理事会を独立した立場から監査する。

すべては、

限られた人的資源の中でも、

理事会が適切な意思決定を続けられる組織をつくるためである。

次回は、

「管理会社はパートナーか、それとも監督の対象か」

というテーマから、理事会と管理会社の適切な関係について考えてみたい。

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HI（Human Intelligence）
公認内部監査人（CIA）｜公認不正検査士（CFE）

企業で培ったガバナンス・リスクマネジメント・内部統制の知見を、マンション管理組合の現場へ翻訳し、「マンション管理組合にふさわしいガバナンス」を研究・発信している。

連載
『マンション管理組合ガバナンス論 ― 公認内部監査人が見た理事会の意思決定 ―』

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