保存版：個人間で中古物件売買の　チェックリスト

保存版　としてチェックリストを提供します

— 建築士が熟慮を勧める理由 —

「仲介手数料がもったいないんです」

そう言われたとき、
私は一度、会話の流れを止め言葉を選びます。

そしてこう聞きます。

「その家、誰が責任を取りますか？」

すると、
少しその場の空気が止まります。

個人間売買について

個人間売買は、悪い方法ではありません。
むしろ合理的な選択になることもあります。

仲介手数料はかからない。
知り合いから買う安心感もある。
価格交渉も柔軟。

数字だけ見れば、魅力的です。

でも私は、
手数料より先に見るものがあります。

それは、

・再建築できるのか
・境界は確定しているか
・建物の劣化具合は見えているか
・このままで契約書は守ってくれるか

つまり、

この家は将来も“選択肢を残せる家”かどうか。
ということです。

実は、個人間売買で後悔する人には
共通点があるように思います。

それは、

「安く買えた」という安心感から
確認を後回しにしてしまうこと。

家は最終的には感情で決めます。
でも契約は、冷静さと証明がすべてです。

この記事で伝える事

この記事では、
建築士として実務で確認している
“　最低限の20項目　”を公開します。

難しい専門知識はいりません。

ただ、
契約前に一度立ち止まる勇気だけあればいい。

中古物件の売買を少しでも検討しているなら、
あとで見返せるように保存　してください。

あなたの家族の未来は、
数十万円の節約よりも
はるかに大きな価値があると思います。

そのまま使えるチェックリストとしてまとめます。

その契約に仲介業者が存在する場合にも、
十分に理解して頷かなければ　ならない事
だと思って下さい。

要保存の内容です。
有効に利用して下さいね。

【第一章】土地・法規チェック（最重要）

□ ① 前面道路は建築基準法上の道路か
　（位置指定道路・42条1項道路などの確認）

□ ② 道路幅は4m以上あるか

□ ③ 敷地は2m以上接道しているか

□ ④ 後日、セットバックの必要はないか

□ ⑤ 再建築は可能か（役所確認済みか）

□ ⑥ 用途地域・建ぺい率
・容積率は確認済みか

👉
ここを確認せずに進めるのは危険です。
「今建っている」と「建て替えできる」は別問題です。

ここをないがしろにした人は大抵こう言います。
「今頃そんなことを言われても」と。
でもこれは契約時点で既に決まっていることなんです。
ただ、
あなたがそれを確認したかどうか、
になってしまうかも知れないのです。

【第二章】境界・敷地リスク

□ ⑦ 境界標は現地にあるか

□ ⑧ 確定測量図はあるか（いつのものか）

□ ⑨ 越境はないか（塀・配管・樹木など）
　※給排水の経路は隣地に依存していないか

□ ⑩ 隣地とのトラブル履歴はないか

境界問題は
売却時や建替え時に必ず表面化します。

⑨について補足します。
検討中の建物の敷地を通って、
近隣の給排水管が布設されている場合もあります。

同様に、
検討中の建物の給排水管は
近隣を通って布設されている場合もあります。

この場合には、過去において
口頭か文章かにかかわらず何らかの契約が存在することもあります。

十分な配慮が必要です。

「昔からこうだから大丈夫」は通用しません。

私が土地を購入する際には、
なぜか隣地の雨水排水が検討中の敷地に流れ込んでいました。

私は購入前に当時の地主さんを通じて以下のような契約書を交わしました。

現状は了解します。
ただし、
何らか大規模な工事をする際には、
必ず排水経路を正しく適正に行なうこととし、
その経路等に関しては事前に当家の了解を得ること。
この契約は所有権が移転しても引き継がれることを確認した。

建築基準法上許される行為として
隣地に排水を流すこともあります。

ですが、そうではない場合においては、
結構な費用が発生してしまう可能性が
あると言うことは理解しておきましょう。

【第三章】建物チェック

□ ⑪ 建築確認済証・検査済証はあるか

□ ⑫ 増改築の履歴は把握しているか

□ ⑬ 雨漏り歴はないか

□ ⑭ シロアリ被害の有無

□ ⑮ 給排水管の更新状況

中古住宅では
構造・防水・配管が将来コストを左右します。

インスペクション（建物状況調査）は
可能な限り実施する事をお勧めします。

【第四章】お金・契約チェック

□ ⑯ 相場価格と大きな乖離はないか

□ ⑰ 住宅ローン事前審査は通っているか

□ ⑱ 親族間の場合、贈与税の確認はしたか

□ ⑲ 契約不適合責任の範囲は明確か

□ ⑳ 契約書を専門家が確認したか

個人間売買は
「書いていないことは守られない」世界だと思ってください。

口約束は、後から証明できないことが多いようです。

建築士としての本音（私見）

個人間売買そのものを否定するつもりはありません。

しかし、

・法規
・構造
・境界
・税務
・融資

これだけの分野が関わる取引を、建築の素人さんがチェックなしで進めるのは無謀です。

仲介手数料を節約できても、
建替え不可や境界紛争になれば、
その損失は比較になりません。

30代で家を持つということ

これから子育てがあり、
転勤の可能性もあり、
老後まで見据えるかもしれない。

何年先まで見越しての購入検討ですか？

いずれにしても、その家は
「今住めればいい家」ではなく
「将来も選択肢を残せる家」であるべきです。

まとめ

個人間売買は

✔ 　仕組みを理解すれば合理的
✖　 確認を怠ると高リスク

この記事のチェック項目を
一つでも曖昧にしたまま契約しないでください。

家は感情で買います。
でも契約は、冷静になされるべきだと思います。

投資としての売買であっても同じだと思います。
くれぐれも《売り抜け》を狙った
投機的判断に偏らないようにお気を付け下さい。
それは罪作りになるかも知れませんからね。

今回の提言が、いつかあなたのお役に立てることを願います。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ここまでお読みいただき有難うございました。
共感いただける方が多いと嬉しい限りです。
よろしければ　フォロー　や　♡　を押しておいていただけると励みになります。
また次回もお付き合いください。

※趣味で以下も配信しています
▶ RC住宅を推奨しているのは
　　こちらのYouTubeチャンネル
▶ 建築施工管理技士を目指す方は
　　こちらのYouTube　　こちらのnote
▶ 土木施工管理技士を目指す方は
　　こちらのYouTube 　　こちらのnote
▶ SFショートやエッセイを発信しているのは
　　こちらのnote
▶拙著（紙媒体）を紹介しているのは
　　こちらの出版社
▶電子書籍は
・工務店が語らない13の裏事情　
・RC住宅に至る21のエピソード　
・木造と同等価格のRC住宅　　
・家選びに必須の13の検討課題