【刈谷駅新築マンション評価】デュオヒルズ刈谷について

今回レビューするのは新築マンション「デュオヒルズ刈谷」についてです！
本物件の魅力は、「希少な駅南口徒歩5分圏内の立地と規模感」、「外観デザインの秀逸さ」です。

結論

• このエリアを元々狙っている方には有力な選択肢！

• パークホームズ刈谷アネシアと比較するとデュオヒルズ刈谷が概ね優位

• 修繕積立金や周辺環境に少し注意が必要

物件概要

まずは物件概要です。

JR刈谷駅南口徒歩5分に立地します。
スーパーや、小学校、図書館等がこの図の左側（大手町、若松町）に寄っており、この辺りが一番人気のエリアです。
本物件はそこから若干外れているのが正直な感想ですが、その分保育園や幼児園等が至近にあり、他の利便をとることができます。
スーパー等も徒歩圏にあり、日常生活の利便性はきちんと確保されているかと思います。

刈谷駅南口エリアは大きな土地が売りに出づらく、１棟で100戸を超える所有権付きの分譲マンションは2009年分譲の「パークホームズ刈谷サザンゲート」以来となります。

ほぼ同時期に、本物件の真裏に「パークホームズ刈谷アネシア」（竣工済）が分譲中であり、こちらも2棟合計157戸と大規模マンションで、必然的に比較する対象となります。こちらの比較についても後述したいと思います。
両物件共に、奥野工業株式会社という工業会社の跡地に建設されます。
この跡地を南北に分筆し、北側は本物件、南側はパークホームズとなります。
このエリアの徒歩10分圏内でこれほどの規模で分譲される事は今後滅多にないと思いますので、刈谷駅で新築マンション購入をご検討の場合は、絶好の機会かと思います。

デザイン・ランドスケープ

本物件はエントランス及び車の出入り口が北側であることから、北側のデザインがかなり凝っています。

また、エントランス棟を別棟で設け、２層吹き抜けガラス張りの仕様となっています。
いやぁ素敵ですねぇ

建物配置は、三角形の土地に無駄なく配置しており、素晴らしいです。

車の出入り口が3つあることは良いことですが、沿いの道路が平日は通勤ラッシュで混み合うため、事前に確認した方が良いです。
（それ以外の時はさほど気にならないかと思います。）
あと、本物件から約50ｍの距離に名鉄三河線の沿線が、約100ｍの距離にJR東海道本線の沿線がありますので、騒音が気にならないかにも留意が必要です。

仕様

かなり良いです！
三河エリアの分譲マンションの中では相当良いと思います。
背後のパークホームズの仕様もかなり良いので、意識しているのかもです。

◎北側もアウトポール
◎手洗いカウンタートイレ
◎キッチン天板がフィオレストーン
◎ガラストップコンロ
◎ZEH
×風呂がブラケットライト
×ディスポーザーなし

間取り

後述しますが、価格的に人気のボリュームが高そうな70.5㎡のものを一例として掲載します。

北側もアウトポールのため、全居室が使いやすく、かつ、収納スペースを多く確保しているため、満足度の高い間取りではないかと思います。

売主について

売主は「株式会社フージャースコーポレーション」です。
あまり馴染みの無い方が多いと思いますが、グループ企業としては東証プライムに上場しており、創業は1994年と30年以上の歴史がある会社です。
近隣ですと、「デュオヒルズ大府ザ・マークス」や「アルバックスタワー岡崎康生」に携わっており、全国規模で展開しています。
どれも外観がかっこいいです。

このエリアの相場観

上記のとおり、そもそもあまり土地が売りに出されないこともあって、西三河の中では高級エリアです。
この南口の学区が、一種のブランドになっていまして、相場観の参考になりますので、かなり前の記事の引用になりますが、掲載します。

現在はそこから更に上昇しておりますので、名古屋郊外（瑞穂区くらい？）のマンションを購入するくらいの意識が必要になろうかと思います。

という前提を置かせていただいた上で、肝心の価格です。

価格

現在は第3期分譲予定で、残りが27戸と終盤に入っております。
販売進捗率は約76％で来年引き渡し予定ですので、竣工前完売が見えてきました。

上記分譲価格から算出しますと坪254万～305万です。
ファミリータイプの70.5㎡ですと約5,400万円程～となります。

この価格が高いかどうかですが、仕様や立地を考慮しますと個人的には「妥当」の判断です。

独自の理論価格で算出しますと70.5㎡中住戸で4,934万円～となりました。
期初の売り出しが4,980万円～だったことを踏まえますと価格設定は妥当かと思います。

なお、理論価格4,934万円（土地1,334万円、建物3,600万円）の算出根拠は以下のとおりです。

（土地：1,334万円）
敷地面積4,229㎡÷115戸≒平均持ち分11.12坪
11.12坪×坪120万≒1,334万円
※土地の坪単価は現在売りに出ている周辺土地価格を参照し、独自にこの立地に置き換えて評価しました

（建物：3,600万円）
直近の分譲マンションの最低価格から上記同様の土地算定方法により土地値を引き、今回の売主レベル及び仕様を総合的に評価しました。（詳細は長くなりますので割愛します）

ところで、本物件の購入者層の7割が20～30代前半のようです。
フルローンで70.5㎡のファミリータイプの住戸を購入する場合、例えば年収倍率を7倍で借入すると想定した場合、年収は770万円以上必要となります。
この年齢層で夫婦どちらかの収入で賄おうと仮定すると購入可能なサラリーマンは、トヨタ御三家等ごく僅かかと思います。

パークホームズ刈谷アネシアとの比較

以下、主な比較です。

好みにもよるのですが、全体的にデュオヒルズ刈谷の方に優位性があるように見えます。
ただやはり三井のブランドであったり、後述する修繕積立金等、目に見えづらい安心感を優先しますとパークホームズに軍配が上がると思われます。
どちらも販売進捗は良い方かと思いますので、偏った人気があるという事もなさそうです。（パークホームズは竣工済みであることを考えるとデュオヒルズの方が人気ですかね）

ネック

修繕積立金が平米あたり130円/月で、やや低いです。
真裏のパークホームズの平米150円/月と比較すると15％程度低く、大規模修繕時に積立金が不足する可能性があります。
（建物の形や機械式駐車場の配置率に両者さほど差はないかと思います）
購入の際は、長期修繕計画や修繕積立金の将来的な金額推移を確認されることをおすすめします！

あとは南側にパークホームズがあるため、当該物件により日を遮られることにより時間帯・季節によって日影になる住戸があるかもしれません。
位置をずらしているため、ほとんどの住戸は問題ないように見えますが、低層階は注意が必要と考えます。
このあたりは購入前によく確認された方が良いかと思います。

まとめ

電車通勤＋土日車を利用する方はデュオヒルズ刈谷を、安心重視かつ車を使う頻度が高い方はパークホームズをおすすめします。
最初にもお伝えしましたが、この規模の分譲は今後このエリアでは見込まれづらいため、購入を検討していて、かつ無理なく購入できる予算のある方は是非この機に購入をご検討されてはいかがでしょうか。