【岡崎駅新築マンション評価】リフローレ岡崎駅EASTは買いか？

今回は新築マンション「リフローレ岡崎駅EAST」の考察です。
本物件の魅力は、「全部平面駐車場」、「周辺環境へのアクセスの良さ」です。

結論

・岡崎駅徒歩圏×平面駐車場重視なら有力候補
・坪単価は見た目割安感はないが、土地持ち分を考慮すると割安感あり
・小規模マンション特有の管理コストは注意！

＜物件概要＞

本物件は岡崎駅徒歩10分で駅東側に立地します。
直近では他に2物件、駅東側で新築分譲マンションの販売予定です。（リコット岡崎駅前PROJECT、エクセルグランデ岡崎駅）
購入検討の際は、他物件との比較も併せて行うことを推奨します。

＜周辺環境＞

徒歩圏で必要なものはほぼ整いますので、非常に利便性が高いです。
大通り（248号線）から1本内側に入っており、静かな住環境が期待できます。

以下、主な周辺施設です。

（スーパー）
・ドミー岡崎駅東店　　　　　徒歩4分
・西友岡崎店　　　　　　　　徒歩9分
・イオンモール岡崎　　　　　車で3分

（コンビニ）
・ファミリーマート岡崎北店　徒歩4分

（ドラッグストア）
・スギ薬局羽根北店　　　　　徒歩4分

（公園）
・暁公園　　　　　　　　　　徒歩3分

・あすなろ公園　　　　　　　徒歩4分

（学校・幼稚園）
・羽根小学校　　　　　　　　徒歩5分
・翔南中学校　　　　　　　　徒歩14分
・めぐみ幼稚園　　　　　　　徒歩8分
・若松保育園　　　　　　　　徒歩14分

＜岡崎駅の魅力＞

岡崎駅はJR東海道本線の特別快速まで停車し、愛知環状鉄道の始発駅となります。
名古屋圏や豊田市等へのアクセスも良好です。

岡崎駅の乗降者数は西三河エリアでは刈谷駅に次ぎますが、実は東岡崎駅よりも多く交通需要の高い駅と言えます。

昨今の建築費高騰等の影響で再開発が相次いで延期や中止が公表される中、駅西側では、「駅西小町」という飲食店エリアの開発やバスロータリーの再整備が実施されています。

本物件が位置する駅東側も2026年6月より「ASTY岡崎」が開業予定で、より一層盛り上がりを見せそうです。

この他、2027年より岡崎南公園のリニューアルオープンや昨年から三井アウトレットパーク岡崎が開業するなど、市全体でかなり勢いがあります。

＜価格＞

記事執筆時点で既に第1期の申込が先着順で始まっています。

坪単価198万円～で、個人的な予想ですが平均坪単価は220万円前後と思われます。
予算感は77㎡で5,100万円、85㎡で5,700万円程度ですかね。

これだけ見ると、西三河のマンションにしては高いと思われそうですが、本物件は全住戸分の平面駐車場を確保していることもあり、１戸あたりの土地の持ち分が概ね13.8坪程あります。

最近のマンションは機械式駐車場を入れてギリギリまで住戸数を確保する計画が多く、1戸あたりの土地の持ち分が6.5坪程の物件が多いです。
この立地ですと、土地の持ち分差で500万円程度（1坪＠70万円×差7.3坪＝511万円）、上記機械式駐車場の物件と差があります。
それを差っ引いて評価しますとだいぶお値打ちに感じます。

また、全部平面駐車場の新築マンションは昨今ではかなりレアだと思います。このエリアは車需要が非常に高く、平面駐車場は好まれるため、リセール時の強みでもあると考えます。

懸念点は、本物件に限らずよくあることですが、修繕積立金の額が低いことです。

勿論平面駐車場なので、メンテナンスコストは相対的に低いですが、戸数も29戸で小規模かつ各階2戸15階建ての縦長のマンションですので、修繕時に足場を高く組む必要があり、修繕費がかかりがちなので、もう少しあっても良いんじゃないかなとは感じます。

あとは、戸数が少ないため管理組合の役員を担う周期が大規模マンションと比べると短いことは留意しておく必要があります。

＜間取り・仕様＞

間取りは77㎡と85㎡の２タイプの間取りがあり、有償で間取り変更ができるようです。
どちらもしっかり南向きで、北側もアウトポールを採用しており、非常に使いやすい間取りです。
仕様は現時点でHPで公表されていませんが、間取り図を見る限りトイレはカウンター手洗いタイプに見えます。
建築費高騰でアウトポールを採用しなかったり設備仕様を削ることが多いので、これは魅力ですね！

77㎡プラン

85㎡プラン

個人的には77㎡プランが東側に窓があり、朝日を感じられ、間取りのクセも少ないので良いと思います。
85㎡も十分良いのですが、収納スペース確保のため、クランクインしている部屋が多いのと、お風呂は少しプレミア感を出してでも1620サイズが欲しかったですかね。

＜周辺の新築・中古マンションとの比較＞

まず、周辺の新築マンションの比較です。
比較物件となる新築マンション２物件（リコット岡崎駅前PROJECT、エクセルグランデ岡崎駅）は、HPで価格が公表されていませんでした。
いずれも本物件よりも駅徒歩はやや短いですが、スーパーや学校等へのアクセス面で、本物件の優位性が高いです。

岡崎駅エリアで注意が必要なこととして、駅徒歩10分～15分圏内は割と建売が販売されるエリアで、価格も5,000万円前後で購入ができ、実需層が比較的手を出せる価格帯のため、マンション希少性があまり無く分が悪いです。

ですので、このエリアで資産性の保持をしたい場合は、こうした建売とバッティングしない駅徒歩10分圏内の立地がキーになります。
勿論単に駅距離だけではなく、周辺環境も考慮する必要があります。
本物件はギリギリその圏内に入っており、同徒歩圏内の中では相当良い位置にあるため、建売との線引きはできるかと思います。

話が逸れましたが、続いて周辺の中古マンションとの比較です。

比較条件は、築15年以内、徒歩10分以内で探してみました。
（駅西エリア含む、所有形態は所有権のみ）

概ね坪170万円～180万円で販売されている状況です。
駅東だけに絞るとマストスクエア岡崎のみになります。

リフローレ岡崎駅EAST　平均予想坪単価：＠220
中古と新築で明確に坪単価の差はありますが、築年差でみれば表面的に見てもそこまで高くは見えません。

＜まとめ＞

本物件はある程度の駅近の利便を享受しながら車での生活も両立したい方に向いているマンションです。
例えば夫婦共働きで、旦那様が名古屋圏で電車通勤、奥様が岡崎市内で車通勤をしているファミリーですと、駅距離はほどほどに、車の出庫もしやすくといった具合に非常にバランスが取れている物件かと思います。
前建ても目立ったものは無いため、中層階以上はかなり抜け感が期待できますので、おすすめです。

本記事が参考になればうれしいです！
最後までブログをお読みいただきましてありがとうございました。