「払わないなら住ませなければいい」｜その発想が、管理組合を追い詰める理由

「住ませない」はできるのか？現場が誤解しやすい強制措置の限界：
マンション管理費滞納の現場から 第33回

理事会の空気が、
少し張り詰めている。

「もう限界じゃないですか」

ある理事が、少し強い口調で言う。
「1年以上払っていないんですよね？」

フロントがうなずく。
「はい……督促も、内容証明も出しています」

別の理事が口を開く。
「もう住めないようにできないんですか？」

一瞬、静かになる。

「払わないなら、使わせない」、
この気持ちはよく分かる。

しかしこの発想には、
管理組合を逆に追い詰める大きな落とし穴がある。

今日は、専有部分の「使用禁止」というテーマを
現場のリアルから整理したい。

▼1：「鍵を変えられないか」、理事会の焦りが生む、危険な発想

若手フロントが先輩に相談する。

「理事会から、
『鍵を変えられないか』って言われました……」

先輩は少し苦笑いする。
「それはさすがに無理だね」

理事会ではこんなやり取りが続く。

ここに見えるのは、

共通しているのは「何か強い手を打ちたい」という気持ちだ。

その気持ちは正当だ。

しかし「強い手」を間違えると、
管理組合が法的リスクを背負うことになる。

▼2：滞納だけでは「使わせない」はできない。法律が守るもの

まず結論から言う。

滞納だけを理由に、
専有部分の使用を一方的に禁止することは、基本的にできない。

専有部分はその人の「所有物」であり、
居住や使用の権利は強く保護されている。

たとえ滞納していても、

といった行為は、権利侵害になるリスクが高い。

感情的に「使わせない」はできない。
法的に「使わせない」は、相当な条件が必要だ。

このギャップを理解することが、
理事会の議論を正しい方向に変える第一歩になる。

一方で、全く手がないわけではない。

といった条件が重なる場合、
区分所有法に基づく使用禁止請求や
競売請求という手段も存在する。

ただしこれらは「かなりハードルが高い特別なケース」であり、
専門家との連携が前提になる。

▼3：現場でよくある「4つの誤解」

パターン① 鍵交換という発想：違法リスクを招く

パターン② 共用部分の利用制限：根拠なく行うと争いになる

パターン③ 使用禁止請求を「すぐできる」と思っている：制度の誤解

パターン④ 感情が法律を上回ると思っている：正論と法律は別問題

▼4：「使わせない」ではなく「回収できる仕組みを強くする」

① 「できること・できないこと」を整理して共有する

② 正攻法の回収ルートを着実に進める

③ 抑止力は「滞納しにくい仕組み」で設計する

④ 例外的手段は専門家と慎重に検討する

▼5：「鍵を変えよう」を止めた結果、回収が進んだマンション

あるマンションで長期滞納が続き、
理事会が強硬姿勢をとった。

「鍵を変えよう」という話まで出た。
フロントが止めた。

代わりに訴訟へ移行し、給与差押えを実施。
結果、分割払いで回収が進んだ。

後に理事長が言った。
「遠回りに見えて、これが一番早かったですね」

一方、別のマンションでは規約上の根拠なく
共用施設の利用を一方的に制限した。

滞納者が反発し、トラブルに発展。
関係がこじれ、回収も止まった。

強い手は、正しく使わなければ逆効果になる。
そして多くの場合、正攻法こそが最短ルートだ。

▼まとめ：感情ではなく、仕組みで守る

「払わないなら使わせない」。この気持ちは自然だ。

しかし管理組合が守るべきは感情の納得ではなく、全体の安定だ。

法律は感情で動かない。
だからこそ、正しいルールの中で静かに、
しかし確実に動くことが求められる。

感情に引っ張られた「強い手」は、
管理組合自身を傷つける。

仕組みで守る、それが結果的に、全員を守ることになる。

▼今日のワンアクション

次の理事会で、この一言を出してみてください。

「専有部分の使用制限って、
本当にできるんでしたっけ？」

この問いが、「できることに集中する議論」への入口になります。

ここまで読んでくださってありがとうございます。

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