住宅ローンが「詰む」のは買った直後じゃない。だいたい10年後、子どもの進学からです
先日、任意売却を専門に扱っている会社の営業の方とお話しする機会がありました。
そこで聞いてみたんです。
「住宅ローンの破綻って、どのタイミングで起こるものなんですか？」
返ってきた答えが、けっこう腑に落ちる内容だったので、今日はその話を、自分の実体験も混ぜながら書いてみたいと思います。
そして最後に、**「まだ余裕があるうちに、やっておいてほしいこと」**を1つだけお伝えします。
そもそも、みんな何を基準に家を買っているか
家を買うとき、多くの方はこう考えます。
今の家賃と同じくらいの返済額だから大丈夫
銀行の審査が通ったんだから大丈夫
毎月これくらいなら払っていける
これ、悪いことでも何でもなくて、むしろ圧倒的多数がこの考え方です。手取りベースできちんと計算している方ももちろんいます。
ただ、この「今の生活を基準にした判断」に、あとから効いてくる変数があります。
子どもです。
任意売却の会社の方も、まさにそこを指摘されていました。途中で計画が狂い始めるご家庭は、子育て・教育費の部分がきっかけになっているケースが圧倒的に多い、と。
破綻は「買った直後」には起きない
考えてみれば当たり前なんですが、家を買った直後に苦しくなる家庭って、ほとんどいないんですよね。
新しいトイレ、きれいな玄関、新品のキッチン。ワクワクしながらマイホームを噛みしめている、その時期にいきなり「もう苦しい」とはならない。
統計的に見ると、しんどくなり始めるのは平均して10年後くらいなんだそうです。
では、その10年後に何が起きているのか。
子どもが、ちょうど中学生になる頃なんです。
中学入学というターニングポイント
「公立なんだから、そんなにお金かからないでしょう」
そう思いたくなりますし、実際この国は公立中学の教育費についてはかなり優遇されていると思います。
でも、公立だから安心、ではないです。
これはかなり個人的な実体験も含みますが、公立の中学だろうが、県立・私立の高校だろうが、正直に言ってお金はかかります。愚痴ではありません。愚痴ではないので、そこはご理解ください（笑）。
たとえば入学のタイミングで飛んでいくお金。
制服代：2〜3万円は軽く飛びます。学校によっては5万〜8万円のケースも
ジャージ、通学用バッグ：指定品だったりします
靴：これも指定の学校があります
教材費・副教材費
入学金：私立はもちろん、県立でも別途かかります。20〜30万円という世界
PTA会費、積立金：私立だとこれも上乗せ
そして、これに部活動が乗ります。
野球、サッカー、バスケ、水泳。強豪校ともなると、道具だけで数万円は平気で飛びます。4〜5万円という可能性も十分あります。部活のジャージ、OB戦のユニフォーム、揃いのTシャツ……こういう「予定になかった数千円〜数万円」が、地味に、しかし確実に積み上がっていきます。
しかも今挙げたのは、学校関連のお金だけの話です。
ここに「教育関連費」という言葉を当てはめると、さらに増えます。
塾
スマホ代（中学生になれば当然持ちます）
部費
食費（食べ盛りです。ここ、本当に効きます）
手取り40万円で、何が起きるか
具体的に置いてみます。
手取り40万円
子ども2人
住宅ローン返済 15万円
配偶者は専業主婦（主夫）
この条件で、子どもが中学に上がる。
……もう、カツカツだと思います。
これは「なんでそんな計画で買ったんだ」という話ではまったくありません。皆さん頑張って稼いで、頑張って住宅ローンに注ぎ込んでいる。それくらい、今は住宅にまつわる固定費そのものが重くなってしまっているんです。
そして正直なところ、家を買う時点でここまで具体的にシミュレーションできる人は、そう多くないと思います。
というより、仮にできたとしても——言いにくいんですよね。
ご主人がお金の管理をきっちりされていて、10年後の教育費まで計算できていたとして、それを家族に対して「だから今は我慢しよう」と言い切れるか。家族関係のなかで、それはなかなか難しい。私はそう思います。
でも、現実には起こるんです。
これは持ち家だけの話ではない
念のため書いておくと、賃貸でもまったく同じことが起きます。
私自身、過去に3件（記憶では3〜4件）経験しています。家賃が払えなくなってきた入居者さんの相談を受けて、その原因を辿ると、決まってお子さんの進学のタイミングなんです。
特に大学進学時。「家賃を減額してもらえないでしょうか」というご相談は、正直、数多く受けてきました。
住宅ローンか家賃かの違いであって、「毎月固定で出ていくお金」と「進学で一時的に必要になるまとまったお金」がぶつかる構造は同じ、ということです。
さらに、これらが重なる
教育費だけならまだ耐えられるかもしれません。厄介なのは、他のイベントが同じ時期に重なることです。
車の買い替え
家電の故障（先日、我が家もエアコンが1台やられました。2027年の冷媒規制の前に、ノーマルなものを買っておこうか思案中です）
住宅設備の修繕
マンションの場合、修繕積立金・管理費の値上がり
築10年前後というのは、家電も設備も一斉に寿命を迎える時期でもあります。子どもの進学と、家のメンテナンス。この2つのピークが、見事に重なるんですね。
ここからが本題です。「滞納」が始まると、時間が味方をしなくなる
もし今、返済が少しでも厳しいと感じている方がいたら、ここだけは読んでいってください。
住宅ローンを滞納すると、こういう順番で進みます。
経過 何が起きるか 滞納1〜3ヶ月 金融機関から督促状が届く 滞納3〜6ヶ月 期限の利益を喪失。残債の一括返済を求められる 滞納6ヶ月〜 保証会社が代位弁済。債権が保証会社へ移る その後 競売手続き開始。裁判所を通じて強制的に売られる
督促状が届いてから競売までは、平均でおよそ6ヶ月と言われます。
一方で、家を普通に売ろうとすると5〜8ヶ月かかります。
……お気づきでしょうか。督促状が届いた時点で、もう時間はほぼ残っていないんです。
そして競売になると、
一般に市場価格の5〜7割でしか売れない
売却情報が公開され、近隣に知られる
引越し費用も自己負担
それでいて残債は一括で請求される
家を失ったうえに借金だけが残る、という最悪の形になりかねません。
逆に言えば、早いほど選択肢は多い
まだ滞納していない、あるいは滞納が始まったばかりの段階なら、打てる手はいろいろあります。
返済条件の見直しで、月々の負担を下げる
支出を組み替えて、そのまま住み続ける
通常の仲介で、市場価格でしっかり売って住み替える
買取を使って、短期間で現金化する（一般に市場価格の7〜9割・内覧の手間なし）
任意売却で、競売を回避しつつ残債の交渉をする
どれを選ぶにしても、大前提として必要になる数字がひとつだけあります。
「今、自分の家がいくらなのか」を知らないまま10年戦うのは危ない
住宅ローンの残債は、皆さん把握しています。返済予定表がありますから。
でも、「今この家がいくらで売れるのか」を把握している方は、驚くほど少ないです。
この2つの数字が揃って初めて、判断ができます。
市場価値 ＞ 残債 → 売ればローンを完済でき、手元にお金も残る
市場価値 ＜ 残債（オーバーローン） → 任意売却など、別の対策を早めに検討する必要がある
逆にこれを知らないと、「売る」という選択肢が最初から検討リストに載りません。だから、限界まで耐えて、督促状が届いてから慌てることになる。
そして今は、エリアや築年数によっては、購入時より価格が上がっている物件も珍しくありません。「まさか自分の家がこの金額だったとは」と驚かれる方は、実際にいらっしゃいます。
売らなくてもいいんです。知っておくだけでいい。
「いざとなれば、この家は◯◯万円で売れて、ローンを返してもこれだけ残る」
この1行を持っているだけで、教育費の山が来たときの精神的な余裕がまったく違います。
相談先として「ハウセル（Housell）」
住宅ローンの返済にお悩みの方の相談窓口として、ハウセル（Housell）／リノベ不動産 代官山駅店をご紹介します。
住宅ローン・任意売却・不動産買取の専門相談窓口です。
特徴
相談無料・秘密厳守。営業電話は一切なし
いきなり売却を前提に話を進めません。まずは返済状況・家計・ご希望を整理するところから
自社では買取をしません。提携する複数の買取業者への一括査定をサポートする立場なので、中立的に条件を比較できます
通常仲介・買取・任意売却の中から、状況に合った方法を選定
金融機関との残債交渉、弁護士・税理士との連携、引越しサポートまでワンストップ
オンライン相談可。ご家族や勤務先に知られたくない、というご相談も対応
対応エリア：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県（関東圏）
査定について：フォーム入力は60秒ほど。担当者が1件ずつ手作業で試算するため、ご連絡までに2〜3営業日いただきます。
そして大事なところですが、まだ滞納していない方の相談も歓迎とのことです。というより、「今後の返済に不安がある」という早い段階で相談された方のほうが、選べる手が多く残っています。
「まだ払えているし、相談するほどでは……」
その段階の方こそ、いちばん選択肢が多い状態です。追い詰められてから動く方を、私は何人も見てきました。だからこそ、余裕のあるうちに一度、数字だけでも見ておいてほしいと思っています。
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それでも、家を買うことは悪くない
最後に。ここまで散々書いてきましたが、家を買うこと自体は、まったく悪いことではありません。
住まいが定まることで精神的に安定する面もあるでしょうし、守るべきものがあるから稼がなければ、というモチベーションになることもある。私自身は基本的に、住宅購入は推奨する立場です。
ただ、だからこそ。
「毎月これくらいなら払える」だけで決めて、そのまま10年放置してしまうと、足元をすくわれる可能性がある。
自分にとって本当に大切にしたいものは何なのか。そのために、この家を持ち続けることが最適なのか。
そこをよくよく考えたうえで、ぜひ一緒に戦っていただけたらと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。