【プロフィール】不動産業界人が考える株式投資と不動産売買の『目利き』

初めまして。
逆張りファンダ投資家と申します。
本業は不動産会社でサラリーマン事業部長職をしている兼業投資家です。

新卒で不動産業界に入り、当時はパワハラ全開バリバリの切った貼ったの世界でしたが病むこともなく20年以上をこの北斗の拳のようなｗ業界で生き延びてきた氷河期世代ど真ん中のロスジェネ戦士ですｗ

株式投資は2022年にふと思い立って始めました。
サラリーマン兼業投資家です。

元手500万円で株式投資を始めて、年度ごとの税引き後の確定実現損益は、
・2022年 +1,150,731円
・2023年 +1,325,742円
・2024年 +2,372,810円
・2025年 +3,522,684円
⇒通算 +8,371,967円
で推移している状況です。

サラリーマンでこれくらい小遣いをもらっている人はなかなかいないと思いますので、小遣いの補填としては十分以上の結果になっていますｗ
小遣いは別にいらないといえばいらないのですが、小遣いはいらないと言うと変に怪しまれてもｗ嫌なので、使わずにストックしておいて家族サービスに使うようになりました。

今のところはずっと毎年単年度でプラス収支できていますが、株式投資を始めてから3年弱でなんとか元手を倍くらいにはできて、4年目の2025年度は増えた元手を今までの3年弱と同じくらいの利率で増やせたかなというくらいの投資戦績だと自分自身では思っています。

大負けもあまりありませんが目を見張るような大勝ちもありません。
どちらかというと手堅めの投資戦略だと思います。

相場の荒波にもまれて絶望と希望を繰り返しながらも、これまた海千山千の生き馬の目を抜く株式投資の世界でもなんとか生き残ってきましたｗ

株式投資と出会ってからというもの、本業と同じくらい、いや、むしろ本業以上の抑えきれない熱すぎる情熱を株式投資に注ぎつづけていますｗ
株式投資をしていると、楽しいことやつらいことがたくさんありますが、それも全部ひっくるめて株式投資が楽しいですし大好きです。

不動産の売買で最も大切なものは【目利き】

ところで不動産の売買で何が一番大切かご存じでしょうか？

それは
【目利き】
だと私は考えています。

不動産売買に限りませんが商売で利益を出すには、
【安く買って高く売る】
ことが必要です。
高く買ってより高く売るでもOKです。
とにかく
【利幅】
が取れないと利益は出ません。

売買を検討している不動産の場合でも、現場を見て不動産そのものに瑕疵がないか調べて、関係者への聞き取りなどで今までの履歴を調べて、役所などで権利関係や規制を調べて、近隣の売り出し物件や成約した事例などを調べて、はたしていくらくらいで売れるのか、そして利益を出すためにはいくらで買えばいいのか。

利益を見込んで不動産を売買するには必ず【目利き】をする必要があります。

不動産の【目利き】って株式投資にも応用できるのでは？

そこで考えたのが日ごろ不動産売買の現場で養われた(はずの)【目利き】は株式投資にも応用が効くのではないか？
と、ふと思い立ったのが株式投資を始めたきっかけです。

株式投資も基本的には【安く買って高く売る】ことで利益を取れます。
【高く買ってより高く売る】でも利益になります。
このような株式投資のロングの感覚は不動産売買にとても似ている感じがしたのです。

不動産では【高く売って安く買い戻す】という空売り・ショートの売買方法はありません。融資を使ってレバレッジをかけたとしてもロングです。
なので私も空売り・ショートはやっぱりできませんでした。
何度か試みてはみましたがやはりというか踏み上げられて無残な結果になりましたw

心の師のハワード・マークス氏も著書の中で下記のように記しています。

株式投資における【目利き】は何を基準に行えばよいのか？

それでは株式投資の【目利き】とは何を基準に考えればよいのでしょうか？
株価は市場で常に変動しているので株価が【高い】とか【安い】というのはどういう基準で考えればよいのかというところが本当に悩ましいところです。

心の師のハワード・マークスはこのようにありがたいお言葉を著書で記してくれています。

しかし、
しかしですよ、本質的価値を正確に推計する方法はどこにも書いていないのです。
何度も読み返しましたが資産の本質的価値を推計する具体的方法には残念ながら言及してはいないのでした・・・。
本質的価値に関するこれだという正解は書いてありませんでした。

なので、資産の本質的価値を推計することとはどのようなものなのかということをこれまた推計する必要が出てきたのです。

ただ私なりの解釈でこのつかみどころのない資産の本質的価値を推計することこそが、株式投資における【目利き】と言えるのではないかと考えました。

本質的価値を推計する方法の正解がないのであれば、仮説を立てて試行錯誤するしかありません。
そこで私が立てた本質的価値を推計するための仮説は下記の4つです。

①企業の決算書

まずはその企業そのものの決算書をきちんと見なければ始まらないと考えました。上場企業は四半期ごとの決算を発表してくれています。

その企業の株式を買う前にまずはその企業の決算書を読み込んでいきます。過去分も少なくとも3年分くらいは遡って見ると流れが見えてきてよいと思います。

注意が必要なのが、決算が良くても株価が上がるとは限らないということです。

決算が悪くても株価が上がる場合もありますし、ずっと赤字基調だった決算がトントンになっただけで株価が暴騰する場合もありましたし、ずっと黒字基調なのに利益が少し減っただけで株価が暴落する場合もありました。

このあたりはいろいろな決算を見てその後の株価をチェックして経験を積み重ねていくことが大切かと思います。

②今までの値動き

その企業の決算書に照らし合わせて今までの値動きを見てみるとおもしろい場合が多いです。

良いと思われる決算の時に株価が下がっていたり、良くなかったときに株価が上がっていたり、決算通りの結果だったりとあまりつかみどころはありませんが今までの値動きの傾向を見ておくことは大切だと思います。

③同じセグメントの他社の値動き・決算内容

同じセグメントの銘柄の株価の値動きも参考になります。
できれば同じセグメントの他社の決算書も見て、買おうと思っている銘柄と比較検討してみるとさらに対象銘柄や業界への理解が進むと思います。

④全体の指数の値動き

東証プライム市場なら日経平均、東証グロース市場ならグロース指数など、全体の指数の値動きも参考にします。

基本的には全体の指数に連動するように各個別銘柄の株価も変動することが多いからです。全体の指数が下がったことで買おうと思っている銘柄自体に何も悪材料がなくても大きく値を下げることもあります。

以上の4点から【相対的に】見て、買おうと検討している銘柄が【安い】のか【高い】のかを推測しながら【目利き】を行う必要があるという結論に至りました。

それが心の師のハワード・マークスの言う本質的価値につながるのではないかと考えています。

おわりに：株式投資の【目利き】は不動産売買の【目利き】とは違った視点が必要

株式投資と不動産売買の一番の違いは【相場】の考え方です。

不動産の場合は、地域によって大体の土地の坪単価やマンションの坪単価といっただいたいの基準となる【相場】が形成されています。

それに対して株式投資の【相場】はだいたいの基準となる【相場】は存在しないというか、その都度変化すると考えた方がよさそうです。

個別企業の業績はもちろん、セグメントや全体の景況感、中央銀行の金利や為替環境、諸外国との絡みなど、狙う銘柄によって影響を受ける要素がたくさんあり、その都度相対的に見て【安い】のか【高い】のかを判断して、【安い】と思ったときに思い切って買ってみるのが一番良いのではないかと思います。

不動産の場合はいくらで買えればだいたいどれくらい利益が出そうだと予測できるのですが、株式投資の場合は予測不能です。

不動産の場合は安く買うにも高く売るにも、営業の腕がある程度必要になりますが、株式投資であれば買いから売りまですべて自分自身で完結させますのである意味営業の腕というのは必要ないことになります。

その分株式投資は相対的に本質的価値を考える思考力が必要なのだと思います。

それがまた不動産と違った株式投資のおもしろさであり奥深さだとあらためて思います。