【VOL.31】宅建士が警鐘 液状化リスクの盲点｜地震保険では補償されない"地盤復旧費"の恐怖
大阪湾岸や淀川沿いで土地購入を考えている方へ。
「地震で家が傾いたのに、地盤を直す費用は全部自己負担だった…」
東日本大震災では、そんなケースが各地で起きました。
液状化で家が傾き、建物の損壊は地震保険である程度カバーされても、
地盤を元に戻す費用（地盤改良・土地復旧費）は原則として自己負担。
しかも、その金額は数百万円単位になることも珍しくありません。
この記事では、
大阪湾岸・淀川沿いでなぜ液状化リスクが高いのか
地震保険ではカバーされない「地盤復旧費」という落とし穴
土地購入前にできる3つの具体的な対策
をわかりやすく解説します。
あなたが今、大阪湾岸・淀川沿いで土地を探しているなら、まさに自分の話として
読んでください。
今なら、契約前の一歩で、大きなリスクを避けることができます。
大阪湾岸・淀川沿いの液状化リスク
液状化とは、地震の揺れで地盤の砂が「ドロドロの液体」のようになる現象
です。
地面が一時的に柔らかくなり、建物が沈んだり傾いたりします。
大阪では、次のようなエリアでリスクが高いと言われています。
大阪の湾岸部（埋立地が多い区域）
大阪の低地・旧河川敷に近い土地
同じ区の中でも、埋立地かどうか・昔は川だった場所（旧河道）かどうかで
地盤の強さは大きく違います。
過去の地震から学ぶ
過去の地震を振り返ると、そのイメージがつかみやすいです。
**東日本大震災（2011年）**では、千葉県浦安市などの埋立地で、住宅の
傾斜・マンホール浮上・道路の陥没など、広い範囲で液状化被害が発生
しました。
2018年の大阪北部地震では、大阪市内で大規模な液状化は限定的でしたが、
一部の公園や軟弱地盤で亀裂・噴砂が確認されています。
さらに、南海トラフ巨大地震の想定では、大阪府の公表資料（平成25年8月
算出）でも、湾岸部を中心に広い範囲で液状化可能性が示されています。
あなたが検討している土地は、「平らで便利そう」という理由だけで選んでいませんか？
まずは「どのエリアがリスク高めなのか」を、地名レベルで押さえておく
ことが大切です。
地震保険の盲点｜"地盤復旧費は自己負担"という事実
ここが一番重要なポイントです。
地震保険は、地震・津波による**「建物本体」の損害を補償**する制度
です。
液状化で基礎が壊れたり、建物が傾いたり・倒壊した場合、その「建物の
被害」は保険金の対象になり得ます。
しかし──
地盤そのものを元に戻す費用（地盤改良費・土地の復旧費など）
地盤沈下で下がった土地を持ち上げたり補強したりする費用
これらは、原則として地震保険の補償対象外です。
実際にかかる費用
実際にかかる費用のイメージは、次の通りです。
地盤改良
（アンダーピニング工法：基礎の下に新たな杭を打って支える工法）
→ 200〜500万円建物のジャッキアップ（家を持ち上げて水平に戻す工事）
→ 100〜300万円上下水道・ガス・電気など、敷地内ライフラインの復旧
→ 50〜100万円
合計すると、350〜900万円の自己負担になるケースもあります。
FP視点での警鐘
FPの視点で見ると、「地震保険に入っているから安心」と思っていても、
地盤復旧費だけで数百万円のリスクを抱えているということです。
あなたは、その金額を自己資金で払えるでしょうか？
ハザードマップの限界｜3つの地図を組み合わせても安心できない理由
液状化リスクを調べるとき、まず頼りになるのがハザードマップです。
これらで住所を入力すれば、「液状化の可能性が高い／やや高い／低い」と
いった情報を、色分けで確認できます。
ハザードマップの3つの限界
しかし、ここにも限界があります。
地図は広い範囲の「可能性」をざっくり示しているだけ
同じ色のエリアでも、場所ごとに地盤の状態はバラバラ
データが古い場合もあり、最新の造成状況や埋め立て履歴まで反映されていないことも
つまり、「色が薄いから安心」とは言い切れない、ということです。
おすすめの確認方法
おすすめは、
大阪府・市のハザードマップ
重ねるハザードマップ
古い地形図や航空写真（昔は川・田んぼ・海だった場所を確認）
この3つの地図を重ねて見ること。
それでも分からない部分は残るので、最終的には、専門的な地盤調査が必須
です。
あなたは、色のついた地図だけで、何千万円の土地購入を決めていません
か？
宅建士の実体験｜買主が見落としやすい重要事項説明のポイント
宅建士として大阪で取引に関わる中で、地盤・液状化の説明が十分でない
ケースを何度も見てきました。
よくある落とし穴
重要事項説明書に「液状化の可能性がある区域です」と一行だけ書かれて
いる「地盤調査報告書なし」「過去の地盤改良履歴なし」のまま、深掘りされ
ないまま契約が進む買主側も、「ハザードマップは確認しましたか？」と聞かれて「はい、
多分大丈夫です」と答えてしまう
法律上、必ずSWS試験の結果や液状化リスクを詳細に説明しなければなら
ないわけではありません。
しかし、売主や仲介業者は、知っている重要な地盤情報や過去の被害があれ
ば、説明・告知する責任があります。
私が実務でお伝えしているポイント
重要事項説明書で**「液状化」「地盤」「埋立」**という言葉が出てきたら要注意
分からない箇所は、遠慮せずその場で質問すること
最終的には、買主側の判断で地盤調査を追加発注するのが一番確実
「営業さんが大丈夫と言っていたから…」では済まないのが、地盤トラブル
です。
宅建士としての実感として、一度契約した後の後悔より、「契約前のひと
手間」の方が圧倒的に軽いとお伝えしたいです。
土地購入前の3ステップ｜スウェーデン式サウンディング試験が命綱
液状化リスクを事前に避けるためのステップを、できるだけシンプルに整理
します。
ステップ①：エリアの「目星」をつける
大阪府・市のハザードマップ
重ねるハザードマップ
地形図・航空写真（昔の川・海・田畑の跡）
これらを見ながら、
「できれば避けたいエリア」
「慎重に検討したいエリア」
を、ざっくり2つに分けるイメージです。
ステップ②：地盤調査の実施
土地の液状化リスクを判断する地盤調査は、主に2つの選択肢があります。
リスクレベルと予算に応じて選択してください。
①簡易調査：スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）
費用目安：5〜10万円程度
（試験深度・ポイント数・報告書内容で変動）
特徴：
戸建ての地盤支持力調査で最も一般的
安価で手軽に実施可能
液状化の簡易的な可能性は判断できますが、正確な判定には地下水位測定
と土の試料採取（サンプリング）をセットで行う必要があります。
向いているケース：
一般的な戸建て住宅
ハザードマップで「リスクやや高」程度のエリア
まずは簡易的にリスクを把握したい場合
②精密調査：標準貫入試験（SPT）
費用目安：20〜40万円程度（ボーリング調査とセット）
特徴：
液状化リスクを最も正確に判断できる、信頼性の高い調査方法
地盤のN値（硬さの指標）と正確な土質サンプルを取得
液状化の安全率（FL値）を算出し、詳細な地盤改良計画の基礎となる
地下水位、土質、地層構成を精密に把握可能
向いているケース：
大阪湾岸・淀川沿いなど、液状化リスクが高いエリア
大規模な建物（3階建て以上、重量鉄骨造など）
確実に液状化リスクを把握したい場合
建築士の視点からの提言
建築士としての本音を言うと、
SWS試験だけでは、液状化の正確な判定はできません
大阪湾岸・淀川沿いでは、標準貫入試験（SPT）の実施を強く推奨します
数百万円の地盤改良費を避けられる価値を考えれば、20〜40万円の調査
費用は「保険」です
何千万円の土地を買うのに、地盤調査をケチるのは「見えないクジを引く」
ようなものです。
ステップ③：地盤改良費の見積もり
もし地盤が弱い場合は、「買うかどうか」だけでなく、「いくら追加でかか
るか」も見て判断します。
例としては、
柱状改良： 50〜150万円
鋼管杭： 100〜200万円
アンダーピニング工法（基礎下補強）：200〜500万円
実際には、地盤の状態・深さ・建物規模で金額は大きく変わるので、必ず
複数社から見積もりを取りましょう。
3,000万円の土地を買ってから、「実は地盤改良にプラス300万円必要でし
た」と言われたら、どう感じますか？
土地購入前の数週間で、数百万円の「後出しコスト」を回避できるなら、
やらない理由はほとんどありません。
すでに家を建てた人は？｜既存住宅でできる液状化対策
すでに大阪湾岸や淀川沿いに家を建てている方も、「もう遅い」と諦める
必要はありません。
できることは、大きく4つあります。
①地震保険・火災保険の内容を見直す
建物評価額・補償内容・免責金額を確認
必要に応じて補償額や特約を調整
②耐震診断・耐震補強
構造が弱いと、液状化が起きたときに被害が拡大
耐震等級を上げておくことで、倒壊リスクを下げる
③家具・設備の転倒・移動対策
液状化で地面が揺さぶられると、室内の被害も大きくなります
固定・落下防止で、ケガのリスクを減らす
④必要に応じた地盤改良・補修
すでに不同沈下（片側だけ沈む現象）の兆候がある場合、アンダーピニン
グ工法やジャッキアップでの補修を検討費用目安：200〜500万円前後
大阪府や市町村には、耐震改修・リフォーム補助金が用意されている場合も
あり、条件によっては、こうした工事に使えるケースもあります。
ただし、制度は毎年変わるので、必ず最新情報を自治体の公式サイトや窓口
で確認してください。
「うちの家、正直ちょっと傾いている気がする…」と感じたら、早めに専門
家に相談するのが安心です。
まとめ｜液状化リスクは土地購入前なら防げる
液状化リスクは、「知っていれば避けられるのに、知らないまま買って
しまう」ところに怖さがあります。
この記事のポイント
大阪湾岸・淀川沿いには、地盤リスクの高いエリアが実際に存在する
地震保険では、地盤そのものの復旧費（地盤改良・土地復旧費）は基本的
にカバーされない液状化が起きてからの復旧費は、350〜900万円に達することもある
一方で、
簡易調査（SWS試験）：5〜10万円
精密調査（標準貫入試験）：20〜40万円
土地購入前の事前チェックと見積もり
で、数百万円のリスクをかなりの確率で避けることができます。
「知らなかったから仕方ない」ではなく、「知っていたからこそ、避けられ
た」土地選びをしてほしいです。
今すぐできる一歩
検討中の土地の住所を、ハザードマップで確認する
気になるエリアなら、地盤調査＋改良費の概算見積もりを取ってみる
契約前に、第三者の専門家の目線を入れておく
無料診断実施中
W&B companyでは、
一級建築士としての構造・地盤の視点
宅建士としての重要事項説明・契約の視点
FP2級としてのライフプラン・資金計画の視点
を組み合わせて、大阪湾岸・淀川沿いでの土地選び・地盤リスク診断を行っ
ています。
今すぐ無料診断で、数百万円のリスクを事前に回避しませんか？
「この土地、買って大丈夫？」と不安を感じたタイミングが、一番相談して
いただきたい瞬間です。