『敷地権の登記に関する効力』2019年度 マン管 問18 マンション管理士・管理業務主任者試験対策 ｜No.11｜
今回は、2019年度マンション管理士試験の問18から、
「敷地権登記と抵当権・仮登記の効力」に関する問題を取り上げます。
内容が難解で混乱しやすい問題でしたが、順番と定義を押さえれば整理できます。
ねこおじさんも最初は勘違いしていたので、そのあたりも含めて共有していきます。
【時間がない人向け：ざっくり要点まとめ】
正解は 選択肢3。
「敷地権登記の前に生じた権利」か「後に登記されたもの」かで効力が変わる。
仮登記や抵当権も“いつ登記されたか”と“いつ原因が生じたか”のタイミングが命。
【問題文】
出典：2019年度 マンション管理士試験 問18
敷地権付き区分建物に関する登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
1．敷地権付き区分建物について、敷地権の登記をする前に登記された抵当権設定の登記は、登記の目的等が当該敷地権となった土地についてされた抵当権設定の登記の目的等と同一であっても、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有しない。
2．敷地権付き区分建物について、敷地権の登記をした後に登記された所有権についての仮登記であって、その登記原因が当該建物の当該敷地権が生ずる前に生じたものは、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。
3．敷地権付き区分建物について、当該建物の敷地権が生ずる前に登記原因が生じた質権又は抵当権に係る権利に関する登記は、当該建物のみを目的としてすることができる。
4．敷地権付き区分建物の敷地について、敷地権である旨の登記をした土地には、当該土地が敷地権の目的となった後に登記原因が生じた敷地権についての仮登記をすることができる。
【問題文の要約】
「建物と土地、それぞれに効力がある登記って、どんな場合？」
1.「土地の権利（敷地権）を登記する前に、すでに抵当権をつけてたらどうなる？」
2.「土地の権利を登記した後に、昔の理由で仮登記したら、土地にも効力あるの？」
3.「建物の敷地権ができる前の理由で抵当権をつけたら、建物だけに登記できる？」
4.「土地が敷地権になった後に、新しく登記の理由が生まれたら、仮登記できるの？」
【各選択肢のざっくり判定】
● 選択肢1：×
→ 敷地権の登記“前”に抵当権が設定されていても、内容が一致すれば敷地権にも効力が及ぶ。誤り。
● 選択肢2：×
→ 敷地権登記の“後”にされた仮登記でも、原因が“前”にあるときは、建物にだけ効力があり、敷地権には効力が及ばない。
● 選択肢3：○
→ 敷地権が生じる“前”の原因による登記は、建物のみを目的として登記できる。正解。
● 選択肢4：×
→ 敷地権の登記がされた“後”の原因による仮登記は、敷地権に対してはできない。
【ねこおじさんのつまずきポイント解説】
最初に読んだとき、ねこおじさんはこう思ったんです。
「敷地権になる前の話なら、効力がないってこと？」
ところが実際は、“いつ”登記され、“いつ”その原因が発生したかで効力が変わるんです。
この「登記」と「登記原因」のタイミングのズレが、ややこしさの元。
「登記前の仮登記」や「抵当権」があっても、条件次第で建物だけ効力があるとか、敷地にも効力が及ぶとか、ルールが細かい。
試験では、登記の“時期”と“原因発生日”の2つをセットで見ていく必要があります。
【覚え方・考え方のまとめ】
「登記の時期」と「登記原因が生じた時期」は別物！
敷地権登記の“前後”と、仮登記・抵当権の“効力の範囲”がセットで問われる
キーワードは：「登記」「登記原因」「効力の及ぶ範囲（建物だけ or 敷地も）」
順番やタイミングに注目するだけで、法律問題もずっと整理しやすくなります。
今回のように一見ややこしい問題も、「登記された順番」と「原因が起きた時期」をセットで考えてみてください。
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他にもややこしい登記の問題をどんどん解きほぐしていくので、気が向いたらまた読んでくださいね。