不動産投資のメリット【不動産投資の基礎①】

こんにちは
ウェルスパートナー（https://wealth-partner-re.com/）で富裕層向けIFAをしている藤村大星（https://twitter.com/wp_fujimura）と申します。

富裕層の資産配分を最適化していく上で不動産投資も必要不可欠になります。今回は不動産投資のメリットについて解説します。

（１）資産分散効果

金融資産だけや債券だけなどではなく、不動産にしかできないことも多くあるため、何か特定の資産に集中させるのではなく、分散すべきです。

（２）インフレヘッジ

インフレにより物価が上がっている場合、不動産も上がり、それに連動して家賃も上昇する傾向があります。売却時もその価格が上昇した相場で売却することが可能です。

（１）安定したインカムゲイン

不動産投資は物件を取得し、貸すことで空室が出ない限り、安定したインカムゲインが期待できます。債券と不動産のダブルインカムで安定した資産運用が可能です。

・隠れインカムゲインも忘れない

建物価格は時間と共に下落してしまい、最終的には0になってしまいますが、土地の価値は残ります。土地の部分があるため物件価値は0にはなりません。


ローンは毎月返済をするので完済すれば最終的には0になります。
物件価値は土地部分があるため減少ペースはゆっくりです。しかしローン残高は最終的に0になり減少ペースは早いです。
このように物件価格とローン残高の差が自分の資産になります。
要はローンの返済が進むほど自分の資産が膨らんでいきます。これを隠れインカムゲインと言います。

（２）キャピタルゲイン

不動産投資も金融投資と同様にキャピタルゲインが期待できます。
しかし、キャピタルゲインのみを狙う場合だとリスクも高まります。
あくまで安定したインカムゲインを得ることを軸にして、なおかつ将来値上がりする可能性があるのがベストです。

（３）レバレッジの活用

「投資のために金融機関がお金を貸してくれる」というところが不動産投資の大きなメリットです。

さらに手元資金の数倍の借入が可能なので、少ない手元資金で効率よく、資産運用が可能です。富裕層であればいい条件で借入も可能です。
証券担保ローンとの違いも解説します。

・証券担保ローンとの違い

証券担保ローンは「持っている資産を担保に借入ができる」ため、既に資産を保有していなければ活用することはできません。
その点、不動産投資は購入予定の物件を担保にして投資のために金融機関がお金を貸してくれるのでここが大きな違いです。

さらに証券担保ローンは担保提供資産の範囲内までしか、レバレッジはかけれないですが、不動産は手元資金の数倍の借入が可能です。
金融資産では、不動産投資ほどレバレッジをかけて投資できないです。

（５）タックスコントロールが可能

タックスコントロールも不動産投資にしかできないメリットです。長くなるので詳細については別の記事で解説しようと思います。

・所得に対する税金

不動産投資で、個人所得などに対する税金を抑えることが可能です。
不動産投資は建物部分の減価償却を活用することで、一定期間の所得を圧縮することが可能です。

・資産に対する税金

不動産投資で、相続税や自社株などに対する税金を抑えることが可能です。

不動産は物件価格がそのまま相続税評価額になるわけではなく、土地は路線価、建物は固定資産評価額を使用します。さらに第三者に貸すことでさらに下げることが可能です。

（６）まとめ

今回は