建築家が教える｜開業前に必ず読む「物件選び」のコツ〜後悔しない物件の見極め方〜
はじめに
「物件を契約してから、こんな問題があるとは知らなかった」
「内装工事を始めてから、想定外のコストが発生した」
開業相談で最も多いトラブルのひとつが、物件選びの失敗です。
実は、物件選びの段階で建築家の視点を持っているかどうかで、開業後のコストと売上が大きく変わります。
建築会社を15年経営してきた立場から、後悔しない物件選びのコツをお伝えします。
① 「居抜き物件」vs「スケルトン物件」の正しい選び方
物件を探すと必ず出てくるこの2種類。正しく理解している人は意外と少いです。
居抜き物件（前テナントの内装が残っている）
メリット：
内装工事費を大幅に抑えられる
早期開業が可能
厨房機器・設備がそのまま使える場合がある
デメリット：
前のテナントのコンセプトに引きずられる
見えない部分の劣化・不具合がある可能性
自分のブランドイメージを作りにくい
スケルトン物件（何もない状態）
メリット：
自由に設計できる
コンセプトを一から作れる
配管・電気の状態が確認しやすい
デメリット：
内装工事費が高くなる
開業までの期間が長くなる
建築家の判断基準
前テナントの業種が自分と同じ・近い場合は居抜きが有利。全く違う業種の場合はスケルトンの方がトータルコストが低くなることが多い。
② 契約前に必ず確認する「建物の状態」
物件を見る時、多くの人はデザインや広さだけを見て決めてしまいます。
建築家が必ず確認する「見えない部分」を教えます。
電気容量
飲食店・美容室・クリニックなど電力を多く使う業種は、電気容量が足りないと大規模な電気工事が必要になります。
確認方法：「現在の電気容量は何アンペアですか？」と管理会社に聞く。飲食店なら最低60A、できれば100A以上あることを確認する。
電気容量の増設は50〜200万円かかることがあります。契約前に必ず確認してください。
給排水の位置と状態
キッチン・トイレ・洗面の位置は、給排水管の位置に左右されます。給排水管を大きく移動する工事は高額になります。
確認方法：図面をもらって給排水管の位置を確認する。希望するレイアウトが既存の配管位置で実現できるか、建築家に相談する。
天井高
天井が低いと圧迫感が生まれ、空調効率も下がります。飲食店・サロンは最低2.4m、できれば2.7m以上あることを確認してください。
換気・ダクト
飲食店は強力な換気が必要です。既存のダクトが使えるか、新設が必要かで工事費が大きく変わります。
③ 「賃料」だけで判断してはいけない
物件を選ぶ時、賃料だけを見て決めるのは危険です。
見落としやすいコスト
敷金・礼金・仲介手数料
賃料の3〜6ヶ月分が初期費用としてかかることが多いです。
原状回復費用
退去時に「元の状態に戻す」費用が必要です。スケルトンで借りた場合、退去時もスケルトンに戻す必要があり、数百万円かかることがあります。契約前に原状回復の範囲を必ず確認してください。
管理費・共益費
賃料とは別に毎月かかります。提示された賃料に含まれているか確認してください。
空調設備の所有者
空調設備がオーナー所有か、テナント所有かで、故障時の修繕費負担が変わります。
④ 「立地」を建築家の視点で見る
不動産屋は「人通りが多い」「駅近」などの立地を強調します。でも建築家の視点で見ると、別の重要なポイントがあります。
搬入・搬出のしやすさ
食材・商品の搬入、ゴミの搬出が毎日発生します。搬入口の位置・広さ・駐車スペースの確認は必須です。
近隣の業種
競合になる業種が近くにあるかだけでなく、「相乗効果が生まれる業種」が近くにあるかも重要です。美容室の近くにネイルサロン・エステが集まるエリアは、お互いの集客を高め合います。
将来の開発計画
近くに大型マンション・商業施設の建設計画があれば、数年後に集客が大きく変わる可能性があります。市区町村の都市計画情報を確認してください。
日当たり・採光
店舗の雰囲気に大きく影響します。内見は晴れた日の昼間に行い、自然光の入り方を確認してください。
⑤ 「坪数」の落とし穴
物件の広さは「坪数」で表示されますが、実際に使える面積とは違う場合があります。
壁芯面積と内法面積
不動産の坪数は「壁芯面積」（壁の中心線で測った面積）で表示されることが多いです。実際に使える「内法面積」は壁の厚さ分だけ小さくなります。
古いビルや壁が厚い物件では、表示面積より実際の使用可能面積が10〜15%小さいことがあります。
柱・設備スペース
柱・階段・エレベーターシャフト・トイレなどのスペースは、実際には使えません。図面で確認して、実際に使える面積を計算してください。
⑥ 契約前に建築家に相談する
物件を契約する前に、一度建築家に相談することを強くおすすめします。
建築家に相談するメリット
電気容量・給排水・換気など技術的な問題を事前に発見できる
希望するレイアウトが実現できるか確認できる
内装工事の概算費用を事前に把握できる
物件選びの判断材料が増える
相談のタイミング
「この物件、気に入っているんですが、内装工事でどれくらいかかりますか？」
契約前にこの相談をするだけで、想定外のコストを防げます。
物件選びのチェックリスト
建物の状態
□ 電気容量は十分か（業種に応じた容量を確認）
□ 給排水管の位置は希望レイアウトに対応できるか
□ 天井高は十分か（最低2.4m以上）
□ 換気・ダクトの状態は良好か
□ 雨漏り・シミ・カビがないか
コスト関連
□ 敷金・礼金・仲介手数料の総額を確認したか
□ 原状回復の範囲を契約書で確認したか
□ 管理費・共益費が別途かかるか確認したか
□ 空調設備の所有者を確認したか
立地関連
□ 搬入・搬出のしやすさを確認したか
□ 近隣の業種・競合を確認したか
□ 将来の開発計画を確認したか
□ 昼間の日当たりを確認したか
面積関連
□ 内法面積（実際に使える面積）を確認したか
□ 柱・設備スペースを除いた有効面積を確認したか
まとめ
物件選びは開業の「土台」です。ここで失敗すると、どんなに良い内装・サービスをしても取り返しがつきません。
「安い賃料」「駅近」「広さ」だけで決めず、建築家の視点で「見えない部分」まで確認してから契約してください。
契約前の相談は、いつでも受け付けています。
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建築士・電気工事士・管工事施工管理技士等、有資格者が多数在籍する建築会社を15年経営。飲食店・クリニック・美容室・保育園など施工実績多数。現場目線の店舗・施設内装情報を発信中。