宅建試験問題「見方・解き方」ー令和3年度12月試験問21（法令上の制限ー農地法ー）

令和3年度12月試験（農地法）

【問 21】 農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）
の規定によれば、正しいものはどれか。
1　自己所有の農地に住宅を建設する資金を借り入れるため、当該農地に抵当権の設定をする場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。
2　農地の賃貸借の解除については、農地の所有者が、賃借人に対して一方的に解約の申入れを行う場合には、法第18条第１項の許可を受ける必要がない。
3　登記簿の地目が宅地となっている場合には、現況が農地であっても法の規制の対象とはならない。
4　市街化区域内の自己所有の農地を駐車場に転用するため、あらかじめ農業委員会に届け出た場合には、法第４条第１項の許可を受ける必要がない。

【見方】
この問題は農地法です。農地法は法令上の制限の中で正解しやすい傾向があります。ほとんどの出題は３条、４条、５条からです。選択肢の中に難易度が極めて高いとときもありますが、まずは基本ポイントを確認しましょう。

【解き方】
この問題では選択肢３は類似の論点は出題実績はありますが、直接の出題は初めてですね。民法や不動産登記法の基礎知識が必要な選択肢もありますが、全体的に問題文も短いので、選択肢１、３、４の順で解くことになるでしょう。

1　自己所有の農地に住宅を建設する資金を借り入れるため、当該農地に抵当権の設定をする場合には、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。
[ポイント解説]
①テーマは「３条許可の要否」です。３条許可を必要とするのは、自らの農地を農地の状態で他人に所有権を移転（売買）したり、賃借権の設定（貸す）場合です。
②問題文にある「抵当権を設定」はあくまで自らその農地を使用し続けるので、３条許可は不要です。極めて単純なことですが、繰り返し出題されるヒッカケです。
よって、選択肢１は誤りの内容と判断します。

2　農地の賃貸借の解除については、農地の所有者が、賃借人に対して一方的に解約の申入れを行う場合には、法第18条第１項の許可を受ける必要がない。
[ポイント解説]
①テーマは「農地又は採草放牧地の賃貸借の解約等の制限」です。問題文にいきなり「第18条第１項の許可」とあるため、戸惑いますよね！
②18条は、「農地又は採草放牧地の賃貸借の当事者は、政令で定めるところにより都道府県知事の許可を受けなければ、賃貸借の解除をし、解約の申入れをし、合意による解約をし、又は賃貸借の更新をしない旨の通知をしてはならない。」とあります。
⇨農地の賃貸借の解除には知事の許可が必要ということです。
※考え方としては、農地の賃貸借契約を締結する場合、知事の許可が必要ですね。したがって、農地の賃貸借契約を解除する場合も、知事の許可が必要だということです。
よって、選択肢２は誤りの内容と判断します。

3　登記簿の地目が宅地となっている場合には、現況が農地であっても法の規制の対象とはならない。
[ポイント解説]
①テーマは「用語の定義」です。近年の出題頻度は少なくなっています。
②農地法上の農地とは、耕作の目的に供される土地をいい、主として耕作の目的に供されるものです。試験に出題される場合、本肢のように「登記簿上の地目」をヒッカケとしてきます。
⇨登記簿上の地目にかかわらず現在の状況により農地か否かを判断します。本肢では「現況が農地」と記載しているので、農地ですね。
※前年の令和２年度12月試験問21肢１に同じ論点で出題されています。
よって、選択肢３は誤りの内容と判断します。

4　市街化区域内の自己所有の農地を駐車場に転用するため、あらかじめ農業委員会に届け出た場合には、法第４条第１項の許可を受ける必要がない。
[ポイント解説]
①テーマは「４条許可」です。４条許可を必要とするのは、自らの農地を農地以外に転用する場合です。本肢の「農地を自家用駐車場に転用」なので、原則として許可が必要となります。
②許可不要の例外があって、一番出題されているのが「市街化区域内の農地はあらかじめ農業委員会に届出をすれば、許可不要」です。
※前年の令和２年度問21肢２に同じ論点で出題されています。！
よって、選択肢４は正しい内容と判断します。

本問は正解肢４が超基本問題であるため、ボーナス問題といえるレベルでしすね。選択肢２は初出題ですが、令和6年度問21に出題されています。農地法は論点が少ないため、繰り返し出題される選択肢が多いということです。もちろん、難解な選択肢が出題されることはありますが、きっちり消去法で正解できるように基本事項を固めていきましょう！