宅建試験問題「見方・解き方」ー令和4年度問21（法令上の制限ー農地法ー）

令和4年度（農地法）

【問 21】 農地に関する次の記述のうち、農地法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
1　農地の賃貸借及び使用貸借は、その登記がなくても農地の引渡しがあったときは、これをもってその後にその農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。
2　法第２条第３項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。
3　法第４条第１項、第５条第１項の違反について原状回復等の措置に係る命令の対象となる者（違反転用者等）には、当該規定に違反した者又はその一般承継人は含まれるが、当該違反に係る土地について工事を請け負った者は含まれない。
4　法の適用については、土地の面積は、登記簿の地積によることとしているが、登記簿の地積が著しく事実と相違する場合及び登記簿の地積がない場合には、実測に基づき農業委員会が認定したところによる。

【見方】
この問題は農地法です。農地法は法令上の制限の中で正解しやすい傾向があります。ほとんどの出題は３条、４条、５条からです。しかし、本問は選択肢２以外は、すべての選択肢の中に難易度が極めて高いものでした。

【解き方】
過去出題された論点は選択肢２だけなので、まずは選択肢２を解きます。選択肢１は過去出題されたこともある論点ですが、かなり捻ったものです。捻った部分を気づかないと正解ができないかもしれません。残りの選択肢も初出題なので、直感だよりにならざるをえないかもしれません。

1　農地の賃貸借及び使用貸借は、その登記がなくても農地の引渡しがあったときは、これをもってその後にその農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。
[ポイント解説]
①テーマは「農地又は採草放牧地の賃貸借の対抗力」です。借地借家法上の建物賃貸借（借家権）は、引渡しで対抗できますね。この論点は借地借家法の問題で頻出。賃借人を保護するという考え方が共通しています。
②本肢のヒッカケは「使用貸借」の借主も引き渡しで対抗できるか否かなのです。
農地法16条は「農地又は採草放牧地の賃貸借は、その登記がなくても、農地又は採草放牧地の引渡があつたときは、これをもつてその後その農地又は採草放牧地について物権を取得した第三者に対抗することができる。」と規定しています。したがって、「使用貸借」は引渡しで対抗できないということです。
※問題文に「及び」の記載があったときは、その前後をチェックする習慣をつけて下さい。
よって、選択肢１は誤りの内容と判断します。

2　法第２条第３項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。
[ポイント解説]
①テーマは「農地所有適格法人」です。「農地所有適格法人」は文字通り農地を所有することができます。所有ができるので、農地を借り入れることもできます。
②本肢は「農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社」なので、農地を所有することはできませんが、農地を農地を借り入れることはできます。
※この論点は平成28年度試験と平成30年度試験に全く同じ論点で出題されていました。
よって、選択肢２は誤りの内容と判断します。

3　法第４条第１項、第５条第１項の違反について原状回復等の措置に係る命令の対象となる者（違反転用者等）には、当該規定に違反した者又はその一般承継人は含まれるが、当該違反に係る土地について工事を請け負った者は含まれない。
[ポイント解説]
①テーマは「違反転用に対する処分」です。初出題の論点です。
②4条違反、5条違反で農地を農地以外に転用しているので、原状回復措置の命令対象だということは判断できます。その対象者として違反者本人とその一般承継人（相続人や吸収合併をした法人）であることも判断できます。問題として転用工事をした請負人が対象か否かです。
⇨51条１項に「工事その他の行為を請け負った者又はその工事その他の行為の下請人」も対象である旨の規定があります。
※本肢は論点となっていませんが、今後「下請人」も含むか否かの出題も予想されます。
よって、選択肢３は誤りの内容と判断します。

4　法の適用については、土地の面積は、登記簿の地積によることとしているが、登記簿の地積が著しく事実と相違する場合及び登記簿の地積がない場合には、実測に基づき農業委員会が認定したところによる。
[ポイント解説]
①テーマは「土地の面積」です。初出題の論点ですが、正直出題してはならないだろうというレベルの問題です。
②56条に「この法律の適用については、土地の面積は、登記簿の地積による。ただし、登記簿の地積が著しく事実と相違する場合及び登記簿の地積がない場合には、実測に基づき、農業委員会が認定したところによる。」とあります。恥ずかしながら出題当時、この規定は見たことがありませんでした。
⇨農地の定義において「現況で判断」とお伝えしてきました。本肢は「面積」ですが、登記簿上の地積（面積）と著しく異なるとか、何等かのミスで地積が記録されていなければ、実測するということですね。
よって、選択肢４は正しい内容と判断します。

本問の正解率は約25％でした。すなわち、４肢択一問題の確率とほぼ同じということなので、正解しなくても合否に影響はないと考えてよいでしょう。誤った方の多くは選択肢１を選んだのではないでしょうか。民法の問題で賃貸借と使用貸借の相違点の出題は近年多いですが、まさか農地法で出題するとは。