治安のイメージで食わず嫌いは損をする。「南千住」が都内屈指の穴場である理由

「南千住に住んでいる」と言うと、東京の地理に詳しい人ほど、一瞬だけ微妙な顔をすることがあります。

「ああ、あの……歴史のある場所だよね？」

「治安、大丈夫なの？」

最近もXにて、南千住が最寄り駅の物件が「有りなのでは」というポストに否定的な返信が多数ついていました。（私もこの物件については人にはおすすめしにくいです）

関西出身の私には、最初そのリアクションの意味があまりピンときていませんでした。しかし、結婚を機に「将来子どもができることを見越して、広めのマンションが欲しい」と物件を探し始め、この街の歴史を知るにつれて、世間が抱く「南千住＝怖い・ドヤ街」というパブリックイメージと、実際に現地を歩いて感じた「空が広くて快適なファミリータウン」という現実の間に、強烈なギャップがあることに気づきました。

南千住はそのような「イメージ」と「実態」の乖離が大きすぎるゆえに、都心へのアクセスと住環境の良さの割に、価格が異常に抑えられている。それがこのnoteでお伝えしたいことです。

今回は、マンション購入をきっかけにこの街の住民となり3年が経つ私が、これから住まいを探す方に向けて、南千住の「リスク（治安・水害）」と「リターン（コスパ・環境）」を、住民目線で徹底レビューします。

1. 【治安と歴史】なぜ「怖い」と言われ、なぜ今は「安全」なのか

まずは、誰もが気にする「治安」について、正面から触れておきましょう。

歴史的な背景と「ゾーニング」の理解

隠さずに言えば、南千住にはかつて「忌避されがちな施設」が集まっていました。

江戸時代には小塚原刑場があり、昭和の高度経済成長期には「山谷地区」として日雇い労働者が集まる簡易宿泊所（ドヤ）街が形成されました。これらは都市のインフラや成長を支えるために必要な機能でしたが、結果として「治安が悪い」「近寄りがたい」というレッテルをこの街に貼ることになりました。

私自身は関西出身なので、こうした歴史的背景への先入観は薄かったのですが、気にする人がいるのは事実です。しかし、実際に住んでみて断言できるのは、「住むエリアと、イメージが良くないエリアは明確に分離されている」ということです。

この街の安全性は、「物理的な構造（ゾーニング）」によって担保されています。南千住は、JR常磐線の巨大な線路と隅田川によって、以下の3つのエリアに明確に分断されています。

1. 南側（山谷エリア）： 常磐線の線路より南側。駅から徒歩5分ほど離れた泪橋を超えると、ドヤ街の名残があるエリア。

2. 西側（旧市街エリア）： 常磐線の線路より北側かつ、駅の西側。下町情緒が残る住宅街。

3. 東側（汐入エリア）： 常磐線の線路より北側かつ、駅の東側。再開発された汐入エリア。

私が生活圏としているのは「西側」と「東側」です。

駅の改札を出て、大きなロータリーやショッピングモールがある東側へ向かう動線や、西側の旧市街エリアへ向かう導線の中に、いわゆる「南側のディープなエリア」は含まれません。線路という物理的な壁があるため、意図的に歩道橋を渡って南側に行こうとしない限り、生活圏が交わることがないのです。

むしろ、南北の移動手段が限られすぎていて、「もう少し便利に行き来させてくれよ」と思う時もありますが、この不便さが結果として住環境のゾーニング機能として働いています。

あくまで皆さんにおすすめしたいのは、南千住駅の西側と東側です。実際に3年間住んでみて、夜道で身の危険を感じたことは一度もありません。

特に東側の再開発エリアは、電線類が地中化され、歩道も広く、街灯も整備されています。夜になれば塾帰りの子供や、ランニングを楽しむ住民が行き交い、そこにあるのは「東京のどこにでもある、平和で少しハイソなベッドタウンの風景」です。

これ以降も本記事では、主に「西側」と「東側」に住むことを想定したレビューをお届けします。

2. 【経済性・コスパ】「都心3区」の半額で手に入る「交通利便性」と「リバーサイドの暮らし」

私が南千住を選んだ最大の理由は、身も蓋もない言い方をすれば「お金」です。より正確には「予算に対する満足度（坪単価満足度）」の高さです。

高騰が続く市況での「合理的選択」

私が購入を検討していた2022年は、現在と同様にコロナ禍からのマンション価格高騰の真っ只中でした。

「子どもができることを見越して、70㎡前後の広さが欲しい」「予算は5,000万円台前後」。

この条件で探したとき、都内の主要エリアはほぼ全滅でした。

特に、隣のターミナル駅である「北千住」は人気が爆発しており、駅近物件は到底手の届かない価格になっていました。しかし、一駅隣の南千住に目を向けると、不自然なぐらい状況が違います。

• 北千住より物理的に都心に近い（日比谷線で一駅分）

• 駅前の整備状況は南千住（東側）の方が綺麗

• それなのに、価格は北千住より圧倒的に抑えられている

「70㎡・駅徒歩圏内・5,000万円前後（当時）」。この条件を満たしつつ、住環境として納得できる選択肢は、私にとって南千住以外にありませんでした。「もっと早く知っていればさらに安く買えたのに」という悔しさはありますが、当時の市況の中でベストな買い物ができたと確信しています。

【要注意】東側エリアの「URの罠」

少し話は逸れますが、南千住でのマンション購入を検討する方に、不動産サイトだけでは気づきにくい注意点をお伝えします。（賃貸派の方は読み飛ばしてください）

「東側のリバーサイド、綺麗だしここに住みたい！」と思っても、実は東側の巨大なマンション群の8割近くは「UR賃貸住宅」であり、分譲で購入できる物件は極めて少ないという事実です。

具体的に東側で分譲として購入可能な大規模マンションは、『トキアス』や『東京フロンティアシティ』など、数棟に限られます。

西側エリアであれば選択肢は増えますが、もし「東側の再開発エリアで持ち家」を狙うなら、市場に物件が出た瞬間に決断できる準備が必要です。逆に言えば、供給が限られているため、一度手に入れれば資産価値が維持されやすいというメリットの裏返しでもあります。

3. 【交通アクセス】最強の「3路線」と通勤ラッシュのリアル

南千住のカタログスペック上の最強の武器は、交通アクセスです。

• 東京メトロ日比谷線： 銀座、六本木、恵比寿へ一本。

• つくばエクスプレス（TX）： 浅草まで一駅2分。秋葉原まで最速5分。

• JR常磐線： 日暮里駅、上野駅、東京駅、品川駅へ乗り換えなしで直結（東京駅・品川駅への直通は本数が限られているが、日暮里で山手線・京浜東北線へ乗り換え可能）

この「3路線の使い分け」ができるのは非常に強力です。都心方面へのアクセスなら北千住とは千代田線の有無しか変わらないですからね。

しかし、住んでみないとわからない「痛勤」のリアルもあります。

利便性と引き換えの「痛勤」

私は普段、日比谷線で通勤していますが、正直に言います。朝8時台の混雑は地獄です。

実は鉄道混雑度ランキングで日比谷線は3位にランクインしています（Xで情報をいただき追記）。
同程度で並んでいる路線は埼京線・中央線・京浜東北線など錚々たるメンバーなので、相当な混雑度合いであることが多くの方に伝わるのではないでしょうか。

「混んでいる」というレベルではなく、発車間際にお尻から人を押し込んで、さらに自分もねじ込まないと乗れないレベルの日もあります。
ただし、激混みなのは秋葉原・上野あたりまで。そこを過ぎれば少し楽になります。

常磐線も朝は混雑します。特に日比谷線より運行間隔が長いため、「一本見送る」という選択がしづらく、何とかして目の前の電車に乗る必要があります。

私は出張でキャリーケースを持っている朝に利用することが多いのですが、満員電車にキャリーバッグと共に乗り込むときは、周囲に「本当にすみません……！」と心の中で謝り倒しています。ただ、日比谷線と同様に我慢するのは日暮里までの6分程度。なんとかなります。

車・新幹線・飛行機での移動利便性も「神」

電車による短距離移動だけでなく、広域移動の利便性も神レベルです。

• 車： 首都高の入り口（千住新橋・堤通・入谷）が3つも近くにあり、どの方面のICへも15分以内でアクセス可能です。

• 新幹線： 前述の通り、常磐線（上野東京ライン）で東京駅まで直結14分。上野なら6分。乗り換えなしで新幹線改札まで行けるのは、都心並みの贅沢です。

• 飛行機

  • 成田空港： 日暮里からスカイライナーに乗り換えれば最速36分。

  • 羽田空港： 意外な裏技ですが、千住大橋駅（徒歩や自転車圏内）からリムジンバスが出ています。渋滞がなければ40～50分程度で座って空港へ。※2031年開業予定の羽田空港アクセス線(後述)なら将来的に33分でアクセスできるようになります！

4. 【居住環境・育児】コンクリートジャングルにはない「リバーサイドの余白」

都心に近い場所に住むと、どうしても「空の狭さ」や「騒音」に悩まされがちですが、南千住（特に東側）は別世界です。

ランナーと子育て世帯の聖地

東側の再開発エリアは、歩道が非常に広く、自転車レーンと歩行者レーンが分離されています。ベビーカーを押して歩いてもストレスがなく、子どもと手を繋いで安心して歩けます。

対照的に、西側エリアは「コツ通り」と「日光街道」以外は道が細くて歩車分離がされていない、少し歩きにくい場所もあるため、子育て世帯には東側や大通り沿いが人気です。

そして何より、「汐入公園」と「隅田川テラス」の存在。

汐入公園は南千住駅東側の隅田川沿いに広がる広大な公園です。
展望広場、ふれあい広場、ピクニック広場や多目的広場など多様な広場とともに、テニスコート等のスポーツ施設や野外ステージ、噴水、日時計、複合遊具等を設けており、のびのびと楽しめます。

隅田川テラスは、隅田川沿いの堤防を補強する護岸基礎を親水施設として開放した場所です。隅田川の両岸約47㎞の内、約36㎞の区間で遊歩道が整備されています。

私はよく隅田川沿いをランニングしていますが、信号がなく、空が広く、スカイツリーを眺めながら走れるこのコースは最高です！夜は場所によって街灯が少なく暗いと感じることもありますが、他のランナーも多いので安心して走れます。

ロングランの時は汐入大橋を渡って荒川河川敷へもアクセス可。この「水辺の余白」は、お金には代えられない南千住の資産です。

水害リスクへのな備え

川沿いに住む以上、避けて通れないのが「水害リスク」です。ハザードマップを見れば、南千住ほとんどのエリアで浸水想定が3.0m～5.0m（2F天井近く）となっています。

私はこれを「回避不可能なリスク」として受け入れた上で、「3F以上を購入する」ことで物理的な対策を取りました。

ただ、過度に恐れる必要はないと考えています。その根拠は「岩淵水門」の存在です。

荒川と隅田川の分岐点にあるこの水門は、荒川が増水した際、門を閉じて隅田川への流入をカットし、すべての水を荒川放水路（幅の広い人工河川）へ流す仕組みになっています。

つまり、隅田川は構造的に「水量をコントロールされ、守られている川」なのです。万が一隅田川が氾濫すれば、南千住どころか日本の心臓部（大手町・銀座エリア）が水没するため、国としても徹底的な治水対策を行っています。

2019年の台風19号の際に多摩川で水位上昇による溢水が発生した際も、隅田川は持ちこたえました。堤防も「カミソリ堤防」から頑丈な「スーパー堤防・テラス」への整備が進んでいます。

5. 【生活利便性・飲食】「おしゃれ」は隣駅に任せて、「日常」を極める

普段の買い物や食事について。ここでも「割り切り」が必要です。

日常の買い物は「駅から半径500m」で完結する

東側の「LaLaテラス南千住」「ロイヤルホームセンター」があれば、生きていく上で困ることはまずありません。

特にLaLaテラスには魅力的なお店が揃っています。「リブレ京成」に加え、大人気の鮮魚店「角上魚類」が入っています。さらに子育て世帯の必須インフラ「西松屋」「ユニクロ」「ダイソー」が揃っており、ここだけで生活が回ります。南千住の生活利便性の大部分を担っていると行って過言はありません。

同じエリアにある「Bivi南千住」には、「セントラルウェルネスクラブ」というプールやスタジオも備えたサービス豊富なジムやカラオケ、各種クリニックが揃っており、娯楽・医療関連の用途で有用です。

ただし、これらの施設は西側の住人にとっては少し距離があり使いにくいと思います。西側の買い物事情を見てみると少し事情が異なります。

右側の緑線が南千住駅から伸びるJRの線路で、これより左を西側としていますが、その内左側の緑線である日光街道との間の範囲は、大きなスーパーの空白地帯です。スーパー（生鮮食品を買えるスーパーも一部含む）には黄色ハイライトを付けていますが、「まいばすけっと」や「くすりの福太郎」でしかなく、品質や品揃えに満足できない方も多いのではないかと思います。

東には前述の「LaLaテラス」、さらに西には「ライフ南千住」があるのですが、どちらも線路や大通りを横切って移動しないといけないため、物理的にも心理的にも思い立ったときにパッと行こうと思える距離感ではないでしょう。東西の行き来は青矢印の部分からしかできないので、一見LaLaテラスに近そうな西側であっても、実際には遠かったりします。

もしスーパー事情の優先度が高ければ、日光街道を渡ったライフ周辺に住むのも選択肢の一つだと思います。（その場合、駅からは徒歩8-10分離れてしまいます）

飲食店の「弱点」と付き合い方

飲食店については正直に言います。「おしゃれな個人店」や「デートで使えるお店」は期待しないでください。

マクドナルド、松屋、日高屋、デニーズ、サイゼリヤ、くら寿司、ミスド、スタバ（開店当時は荒川区初でした）……チェーン店は充実しており、普段の食事には困りません。しかし、「週末にふらっと入る素敵なビストロ」や「隠れ家的なバー」を探そうとすると詰みます。

鰻の名店「尾花」や、自家焙煎珈琲の「カフェ・バッハ」といった全国区の有名店はありますが、「尾花」は行列必至のハレの日用、「バッハ」は南側の山谷エリアにあるため心理的に少し遠く、日常使いのカフェとは言い難いです。

でも、それでいいのです。

美味しいものを食べたければ、電車で一駅乗って「北千住」へ行けばいい。

ショッピングをしたければ、日比谷線で「銀座」や「上野」へ行けばいい。

南千住はあくまで「日常を効率よく過ごす場所」と割り切ることで、家計の節約にもなり、週末のお出かけがより楽しみになります。

（以下、Xでのご指摘を受け追記）
西側の生活利便性・飲食について、確かにLaLaテラスからは離れているのはデメリットですが、一方で千住大橋のポンテポルタとジョイフル三ノ輪も生活圏に入ってくるメリットはあります。

ポンテポルタにはカルディ、GU、ワークマン、コジマ、セリア、はま寿司、王将など、LaLaテラスにはないお店が揃っていますし、ジョイフル三ノ輪は再開発された南千住には多くない魅力的な個人商店が揃っており、TVドラマのロケでも使用されるような雰囲気のいい商店街です。
 LaLaテラス以外の選択肢も持っておきたい場合は、むしろ西側の方が合う可能性もあることは頭に入れておいていただきたいです。

6. 【番外編】南千住の「伸びしろ」と未来予測

南千住は「再開発が終わった完成された街」と思われがちですが、実はまだ「伸びしろ（ポテンシャル）」を残していると、願望を含めて個人的には思っています。住民として注目している変化を紹介します。

【決定事項】羽田空港アクセス線による空港アクセスの向上

2031年に開業を目指し、本格的な工事に着手している羽田空港アクセス線により、現在は電車だと2回以上の乗り換えが必要な羽田空港へ乗り換え無しでアクセス可能となります。

【決定事項】補助331号線の開通による東西の回遊性の向上

現在、常磐線・日比谷線の線路によって分断されている東西をつなぐ道路計画（補助331号線）が進行中です。これが開通すれば、西側住民がLaLaテラスへ行きやすくなるなど、街の一体感が増します。
また、現在は車で東西を行き来する際には常磐線の改札と日比谷線・TXの改札の間の細い道路を通過する必要があるのですが、新たな道路によりここを通らずともスムーズに車が行き来できることに加え、駅前の歩行者の安全性も確保されます。
参考：荒川区 補助331号線整備事業

【決定事項】天王公園の拡張による西側の子育て環境のさらなる向上

天王公園は南千住駅の北西部に位置し、夏場はじゃぶじゃぶ池で人気の公園です。元々は右側部分のみでしたが、左側の元水道局の土地まで拡張されます。（最も早いスケジュールで2031年の開園を予定）
同時に隅田川との間の堤防も、現在のカミソリ堤防からスーパー堤防に変わるため、より隅田川と街が一体となった環境に生まれ変わります。

汐入公園ほどの大規模な公園ではないものの、すでに人気の天王公園の拡張は西側の子育て環境をさらに強化するものとなるでしょう。
参考：荒川区 都市計画公園の事業認可

【住民の願望】もしこれが実現すれば…

以下は決定事項ではなく、私個人の「推測」や「願望」ですが、実現すれば住みやすさへのインパクトは絶大です。

• 「北口設置」の悲願： 現在、JR南千住駅は南側にしか出口がありません。331号線との交点あたりに北口ができれば、汐入エリアや西側エリアからのアクセスが数分短縮され、利便性が跳ね上がります。

• 「3路線統合駅ビル」の夢： 331号線開通に伴い、不要となる東西を結ぶ道路の土地を活用し、現在バラバラな常磐線・日比谷線・TXの駅舎をつなぐ「駅ビル」が開発されれば、乗り換え利便性が最強になります。現在は北千住で行われている「乗り換え需要」の一部を南千住が取り込むことで、街に新たな活気が生まれるかもしれません。

これらはあくまで「皮算用」ですが、こうした変化の余地が残されているのも、この街に住むワクワク感の一つです。

7. 【おわりに】この街は「誰」におすすめか

長くなりましたが、南千住という街を総括します。

この街は、「誰にでもおすすめできる街」ではありません。

「おしゃれなアドレスが欲しい人」「治安のイメージを何より気にする人」「家の近所で飲み歩きたい人」には、正直向きません。

しかし、以下のような人にとっては、非常に合理的な選択肢（最適解）になると確信しています。

• 大きな公園のある街に住みたい子育て世帯

• 隅田川沿いで信号を気にせず走りたいランナー

• 丸の内・日比谷線沿線勤務者： 「北千住は高いし、それより先だと通勤時間が……」と悩んでいる人。

• 合理主義者： 歴史的な土地柄がどうであれ、「今が良ければいい」「実利を取る」と割り切れる人。

• 日常と週末を分けられる人： 近所はお金のかからない日常で固め、週末に北千住や上野で遊ぶスタイルが合う人。

元々、私は赤羽・十条などの北区や、埼玉の川口・戸田公園なども検討し、川口の新築マンションを契約する直前まで行きましたが、最終的に南千住を選びました。

その判断に、一点の曇りもありません。予算に対する満足度（坪単価満足度）は非常に高く、今以上に良い環境はないと考えています。

土地柄や水害リスク、飲食店の少なさといった「デメリット」は確かに存在します。しかし、デメリットのない街など存在しません。 あったとしても、それは予算を遥かに超える価格でしょう。

「デメリットに目を瞑るのではなく、すべて知ったうえで受け入れ、それを上回るほど自分の街を愛せるように探求する」

そんな住まい選びができる方にとって、南千住は最高のパートナーになってくれるはずです。

もしこの記事を読んで、少しでも「アリかも」と思ったなら、ぜひ晴れた週末の昼下がりに、汐入公園へ遊びに来てみてください。ネットの情報の向こう側にある、穏やかな日常がそこにあります。