高い査定額を見たときほど、確認してほしいことがあります

査定を3社に依頼して、

3000万円。

3200万円。

3400万円。

と結果が出たら、3400万円の会社が気になるのは自然なことです。

「できるだけ高く売りたい」

「同じ家なら、高く評価してくれる会社に任せたい」

そう考えるのは当然だと思います。

ただ、査定額に差が出たときは、金額だけを比較する前に確認してほしいことがあります。

「なぜ、この金額なのか」

です。

高い査定額が悪いわけではありません。

低い査定額が正しいとも限りません。

査定額を見るときに大切なのは、数字そのものではなく、その数字がどのような考え方から出てきたのかです。

今回は、査定書を受け取ったときに何を見ればよいのかを整理します。

査定額は「この金額で売れます」という約束ではありません

査定額と実際の成約価格は、同じものではありません。

不動産会社は、

過去の成約事例。

現在販売されている競合物件。

立地。

土地や建物の状態。

市場の動き。

などをもとに価格を考えます。

そのため、同じ不動産でも会社によって査定額が違うことがあります。

また、

「このくらいで成約する可能性が高い」

と考える価格と、

「まずこの価格から販売して市場の反応を見てみよう」

という売出価格も同じではありません。

まずは、

査定額なのか、実際に販売を始める価格なのか

を分けて考えることが必要です。

査定額には、会社ごとの考え方が表れることもあります

査定額の違いは、単純に「高く見ている会社」と「安く見ている会社」の違いだけではありません。

多くの不動産会社は、成約事例や競合物件を確認しながら、それぞれの考え方で査定しています。

そのため、会社によって数字に差が出ること自体は珍しいことではありません。

一方で、販売方針や営業上の事情が数字に影響することもあります。

例えば、高めの査定額でも、

「この物件なら、この価格から挑戦する価値がある」

と考えて提案している場合があります。

反対に、まず高い査定額で売主の興味を引き、媒介契約を結んだあとで、反響を理由に価格変更を提案する営業方法が取られることもあります。

低めの査定額についても同じです。

慎重に成約可能性を見ている場合もあれば、早期売却を重視している場合、買取を想定した水準が含まれている場合もあります。

また、不動産会社や担当者には、媒介契約件数などの社内目標が設定されていることもあります。

だからといって、

「高い査定額は怪しい」

「低い査定額には裏がある」

と決めつける必要はありません。

良心的に売主のことを考えて査定している担当者も多くいます。

大切なのは、数字だけから相手の意図を想像するのではなく、査定額の理由と、その後の販売方法を確認することです。

3社の査定額が違ったら、説明を比べてみる

例えば、3社から次のような査定を受けたとします。

A社　3000万円
「過去の成約事例から考えると、この金額です」

B社　3200万円
「最近の成約と現在の競合を見ると、この価格帯が現実的です」

C社　3400万円
「まず3400万円で販売し、最初の2〜3週間の反響を確認します。問い合わせが少なければ、競合状況と反響を見ながら価格を再検討します」

この3社なら、単純に3000万円・3200万円・3400万円だけを比べても、どの会社がよいとは判断できません。

A社には、3000万円と考えた具体的な理由をもう少し聞いてみる。

B社には、最近の成約や競合物件と自分の不動産をどう比較したのか確認する。

C社は査定額が最も高いですが、販売開始後の反響をどのように判断するかまで説明しています。

こうして比べると、見るべきなのは査定額の順位ではなく、その数字を支える説明の中身だと分かります。

高い査定額でも、根拠や販売方法、その後の見直し方まで納得できるのであれば、一つの選択肢です。

低い査定額でも、その理由が具体的で納得できるのであれば選択肢になります。

査定書を受け取ったら確認したい5つのこと

複数社の査定を比較するときは、次の5つを確認してみてください。

1．この金額は査定額ですか、それとも売出価格ですか

成約を見込む価格なのか、最初に市場へ出す価格なのかを確認します。

2．この価格の根拠になった成約事例は何ですか

近隣事例だけでなく、自分の不動産と何が似ていて、何が違うのかまで聞きます。

3．現在の競合物件と比べて、どの位置ですか

これから買主が比較する物件の中で、自分の不動産がどう見えるのかを確認します。

4．この価格で販売した場合、反響をどう判断しますか

問い合わせ、内覧、購入希望者の反応など、どの段階で価格や販売方法を見直すのかを聞きます。

5．想定どおり売れなかった場合、次にどうしますか

いつ、何を見て、どのように方針を変えるのかまで確認します。

この5つに答えてもらうと、査定額だけでは見えなかった各社の考え方が分かりやすくなります。

すでに高い価格で売り出していて、売れていない場合は

すでに不動産会社へ依頼し、

「高い査定額で販売を始めたけれど、なかなか売れない」

という方もいると思います。

その場合、

「高い査定額を信じた自分が悪かった」

「この会社を選んだのが失敗だった」

と、すぐに結論を出す必要はありません。

まず確認したいのは、現在の販売状況です。

どのくらい問い合わせがあったのか。

何組が内覧したのか。

内覧した人は何を理由に見送ったのか。

競合物件はどう変化したのか。

現在の価格を続ける理由は何か。

価格を変更するなら、その根拠は何か。

ここを整理したうえで、

現在の価格を続ける。

価格を見直す。

広告や販売方法を変える。

という選択肢を考えます。

会社を変えるかどうかは、そのあとでも遅くありません。

査定額の高い・低いより、納得して任せられるか

査定額が高いから危険。

低いから安心。

そう単純に判断することはできません。

高い査定額には、高く売るための根拠があるかもしれません。

低い査定額には、慎重な相場判断があるかもしれません。

あるいは、早期売却や買取まで含めた考え方かもしれません。

だから査定書を受け取ったら、先ほどの5つを確認してみてください。

1．この金額は査定額なのか、売出価格なのか
2．この価格の根拠になった成約事例は何か
3．現在の競合物件と比べて、どの位置なのか
4．この価格で販売した場合、反響をどう判断するのか
5．想定どおり売れなかった場合、次にどうするのか

すべて専門的に理解する必要はありません。

大切なのは、担当者の説明を聞いて、

「なぜこの価格なのか」

「この価格で、どう売るのか」

「うまくいかなかったとき、どう判断するのか」

を自分なりに理解できることです。

そのうえで、

「なるほど。それならこの会社に任せてみよう」

と思えるか。

そこが、査定額そのものより大切な判断材料だと思います。

不動産売却では、結果を先に知ることはできません。

でも、依頼する前に判断材料を確認することはできます。

すでに査定を受けていて、「会社ごとに金額が違い、どの説明を基準に考えればよいか分からない」という場合は、依頼先を決める前に第三者と整理する方法もあります。

現在すでに売却中で、「この価格を続けるべきか」「価格変更の提案を受けたが判断できない」という場合も、会社を変えることを前提にせず、現在の販売状況から確認できます。

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