「持ち家か、賃貸か」論争に、沖有人氏はどう答えるのか
※以下の動画をもとに、私がメモ書きを作成し、生成AIで文章を作成しました。
「持ち家か、賃貸か」論争に、沖有人氏はどう答えるのか
「家は買うべきか、それとも借りるべきか」。
これは何十年も繰り返されている論争ですが、不動産コンサルタントの 沖有人 氏は、かなり明確な立場を取っています。
結論はシンプルです。
「持ち家一択。ただし、“資産性のある物件”を選べ」
この記事では、沖氏の主張をベースに、背景となる考え方も含めて整理します。なお、以下は沖氏の見解をまとめたものであり、将来の価格上昇を保証するものではありません。
なぜ「持ち家一択」なのか
1. 生涯コストの観点
沖氏がまず重視するのは、「総支払額」です。
典型例として、
持ち家：35年ローン
賃貸：60年近い家賃支払い
を比較すると、長期では持ち家の方が有利になりやすい、という考え方です。
特に日本では、住宅ローン金利が極めて低い状態が長く続いてきました。沖氏は、「個人が超低金利で長期固定資金を借りられる」という時点で、制度的に非常に有利だと指摘しています。
一方、賃貸住宅のオーナーは、より高い金利の投資用ローンで物件を取得しているケースが多く、そのコストは最終的に家賃へ転嫁されます。
つまり、
賃貸居住者は、オーナーの資金調達コストも間接的に負担している
というのが沖氏の見立てです。
2. 「分譲」と「賃貸」では、そもそも物件の質が違う
沖氏は、住宅のクオリティにも注目しています。
一般論として、
分譲マンション
賃貸マンション
を比較すると、分譲の方が設備・構造・仕様が高いケースが多い、としています。
理由は合理的です。
賃貸物件は「利回り商品」である以上、オーナーは収益性を重視します。そのため、
設備コスト
専有面積
建築仕様
を必要最低限に抑えるインセンティブが働きやすい。
一方、分譲は「購入して住む」前提なので、購入者が求める快適性やブランド性が重視されます。
3. 日本は長年「持ち家推進国家」である
日本では戦後から一貫して、
住宅ローン減税
固定資産税の軽減
各種住宅支援制度
など、「持ち家」を促進する政策が取られてきました。
沖氏は、この流れは現在も大きくは変わっていないと見ています。
つまり、
制度設計そのものが、持ち家に有利
という考え方です。
「人口減少だから家余りになる」は本当か
ここは沖氏の主張の中でも、特に重要な部分です。
一般には、
少子高齢化
空き家増加
から、「不動産価格はいずれ暴落する」という見方があります。
しかし沖氏は、単純な空き家論には否定的です。
建築コストは、今後も上がりやすい
背景には、
建築資材価格の上昇
人件費上昇
建設業の人手不足
があります。
つまり、新築供給コストが上がっている。
すると、
新規供給は減る
古い住宅は老朽化で市場退出する
ため、「使える住宅ストック」はむしろ減る可能性がある、という見方です。
空き家は「市場供給」にならない
空き家についても、沖氏は「数字ほど市場に出てこない」と指摘します。
たとえば相続した実家は、
荷物置き場化
解体費問題
感情的理由
などから放置されやすい。
さらに、古すぎる住宅は結局建て替え前提であり、「すぐ住めるストック」として機能しにくい。
そのため、
“空き家が増える＝住居供給が潤沢になる”
とは限らない、というわけです。
では、どんな家を買うべきか
沖氏の考え方の核心はここです。
単に「家を買え」ではなく、
“資産性のある家”を買え
という主張です。
マンション価格は、需給だけでは説明できない
沖氏は、近年の不動産価格上昇を「資金量の問題」と整理しています。
具体的には、
金融緩和
超低金利
50年ローン
海外資金流入
投機マネー
地銀の貸出先不足
などです。
つまり、
不動産価格は、“住みたい人の数”だけで決まっているわけではない
という立場です。
これは、1980〜90年代のバブルともある程度共通しています。
逆に言えば、金融庁や金融政策によって資金供給が絞られれば、市場が急変するリスクもある、ということです。
注文住宅を沖氏が否定的に見る理由
沖氏は、資産性の観点では注文住宅にかなり否定的です。
理由は単純で、
「その家が、次の買い手にも魅力的とは限らない」
からです。
極端な間取りや特殊仕様は、本人には最適でも、市場全体では評価されにくい。
その結果、
売却価格が伸びない
残債割れする
リスクが高まる。
一方、都心の区分マンションは、ある意味で「コモディティ」です。
万人向けで、流動性が高く、価格形成もしやすい。
そのため、沖氏は資産性を重視するなら区分マンションを推奨しています。
沖有人氏の「7つの法則」
沖氏は、値上がりしやすいマンションの特徴を「7つの法則」として整理しています。
代表的なものを要約すると、
都心立地
駅距離が近い
大規模マンション
タワーマンション
適正価格で買う
流動性が高い
下落局面を避ける
などです。
特に沖氏は、
「値上がりするか」より、「売れるか」
を重視しています。
「住み替え前提」で考える
沖氏の特徴的な考え方として、
“永住思想”を前提にしない
点があります。
含み益を非課税で活用する
日本には、
3000万円特別控除
買い替え特例
など、自宅売却に関する税制優遇があります。
そのため沖氏は、
結婚
出産
子供の進学
などライフステージごとに住み替える方が合理的だと考えています。
期間感としては、
3年
5年
10年
が一つの区切りという考え方です。
大規模修繕・建て替え問題
沖氏は、マンションの大規模修繕にも慎重です。
理由は、
修繕費を大量投入しても、必ずしも価格が上がるわけではない
からです。
また、築50年前後で議論される「建て替え問題」についても、区分所有者全体の合意形成は極めて難しいと見ています。
そのため、
問題が顕在化する前に住み替える
という発想になります。
タワマン・湾岸エリアについての考え方
沖氏は湾岸タワマンにも比較的肯定的です。
背景には、
高容積率
大規模再開発
商業・教育インフラ整備
があります。
また、
同じ価格帯を買える層が集まる
ため、住民属性が似やすいという特徴もあります。
教育熱心な世帯が多く、学習塾なども集積しやすい、という見方です。
災害リスクをどう考えるか
沖氏は災害リスク自体を否定しているわけではありません。
ただ、
大地震後は賃貸需要が急増する
家賃が上がる可能性が高い
とも指摘しています。
つまり、
「被災時に賃貸で逃げればよい」
という発想も、実際にはコスト増リスクを伴う。
一方で、タワマン安全神話については慎重です。
もし大地震で深刻な損傷事例が出れば、市場心理が一変する可能性はある、としています。
最後に：「資産性だけ」で家を選ぶのも歪んでいる
ここまで読むと、「結局、投資として家を選べ」という話に見えるかもしれません。
しかし沖氏自身は、最後の部分ではかなり現実的です。
実家との距離
通勤
子育て
間取り
生活動線
なども当然重要であり、
「資産性だけで家選びをするのは、それはそれで不自然」
としています。
つまり、
まず資産性を意識する
その上で、自分の価値観に合う物件を選ぶ
というのが、沖氏の基本スタンスです。
参考資料
東洋経済オンライン：「家賃はもったいない」と言えるこれだけの理由
ORICON NEWS：賃貸は持ち家より得論への反論
ORICON NEWS：自宅購入で含み益を出す7つの法則
ダイヤモンド・オンライン：マンション資産価値の7つの法則
NewsPicks対談（YouTube）
注文住宅は買うな（YouTube）