新築RC不動産×YouTube　【不動産投資失敗談】完成直前に69退去の悲劇　数年に１度の○○の日

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【【不動産投資失敗談】完成直前に69退去の悲劇　数年に１度の○○の日】

今日は、皆さんと 【【不動産投資失敗談】完成直前に69退去の悲劇　数年に１度の○○の日】 というテーマで、対談形式でお話ししていきたいと思います。

今日の結論

りょう社長： 新築RC不動産相談所りょう社長です。 いつもこちらのチャンネルをご覧いただきまして、ありがとうございます。 このチャンネルでは、東京23区、土地からの新築RC、不動産投資に関する情報を発信しております。 個別相談の申し込みは、公式LINEのリンクを概要欄に貼っておりますので、ぜひぜひお申し込みください。

りょう社長： というわけで、今日はですね、こんなテーマでいきたいと思います。 「不動産投資失敗談！完成直前に6室退去の悲劇……数年に一度の大雪の罠」というテーマでお送りしたいと思います。 よろしくお願いします。

りょう社長： 不動産投資の発信をしていく中で、普段は「こんなことをしたらいいよ」とか「こんなことが危険だよ」なんてことをお伝えしていると思うんですけれども、今日はちょっとブレイクというか、僕自身が今まで不動産をやってくる中で、色々な失敗やミスをしているわけで、「ちょっとこんなことも起こり得るよ」という話を、特に新築という視点でシェアできたらいいかなというふうに思っております。

質問者： よろしくお願いします。

りょう社長： これは何かというと、実は僕の1棟目の不動産、要するに初めて土地から新築RC不動産投資をした時の物件の話なんです。

1．こだわり抜いた「純白の吹き付け塗装」と、最盛期を狙った3月完成プラン

りょう社長： 「完成直前に6室がキャンセル退去」という話なんですけれども、何があったかというとですね、僕は1棟目から土地からのRCを始めるわけですね。 最初は何も分からずに、その時その時で色々な問題にぶち当たりながら作っていったわけなんですけれども、なんと建物が徐々に建っていって、当時まだ1年半ぐらいで出来たんですね。 工期も比較的滞りなく、色々なトラブルはありましたけれども、1年半で出来たんです。

りょう社長： なんですけども、僕は実は1棟目から、すごく他とは違う差別化をして物件を作りたかったんですね。 マンションの外壁の仕上げには色々な種類があると思うんですけれども、一般的にはサイディング（外壁材）とかタイルとか、ああいう「貼るもの」で仕上げているマンションが多いんじゃないかなと思うんです。 なんですけれども、僕はやっぱりそこをちょっとオシャレに作りたいというイメージがあったので、RCのマンションなんですけれども、「塗装」でやろうという話になったんです。

りょう社長： 塗装の中でもですね、いわゆる真っ白な塗装です。 5階建てまでありますから、手で塗っていくと塗りムラができますので、「吹き付け」というタイプ（ガンで吹き付ける方法）でやろうという話になりました。 アイカ工業さんの真っ白な塗装材を選びまして、それを吹き付けていくわけなんですけれども、要するに何をするかというと、足場に職人さんが登って、シャーっとこう塗っていって何度か塗り重ねるんです。 それで「真っ白で綺麗な、お豆腐みたいなマンションにしたい」ってずっと言ってたんですね。 それを作っていこうという話になりました。

りょう社長： で、順調に建物が出来ていって、「いよいよ外壁を塗って、これで外見は完成になるね」というタイミングだったんです。 実際に僕の物件の完成時期は、ちょうど「3月の1週目」だったんですよね。

りょう社長： これ、不動産をやっている方は分かると思うんですけれども、賃貸の引っ越しシーズンとして一番良い時期からすると「ちょっとギリギリ、もう遅いかな」くらいのタイミングです。 というのも、皆さん3月に卒業や入学、就職があって引っ越しが一番重なるシーズンなので、そこで色々な方の入れ替えが起きますよね。 なので、本当は3月の手前の2月とか1月くらいに出来上がっていると、内覧をする余裕もあるので凄く良い流れなんです。 今回は3月の1週目ということで、それでも一応4月からの新生活には間に合うので、なかなか内覧の期間は取れないですけれども、東京23区の中だし、滑り込みでなんとか良いスタートが切れそうだなと思ったわけです。

2．数年に一度の大雪が直撃！外壁塗装の延期が招いたライフライン工事の全ストップ

りょう社長： そしたら案の定、だいたい年明けくらいから募集活動、いわゆる入居者を募集する活動というのを始めていくと、まだ出来上がってもいないのに、部屋がどんどん決まってくれたんです。 ありがたい話ですね。 1階が1部屋、2・3・4・5階が各2部屋の「計9戸」のマンションだったんですけれども、その3月の完成を迎える直前、2月の末の段階で、なんと9室中7部屋が埋まっていたんです。

りょう社長： あと2部屋はまだ空きがありましたけれども、この段階で一応、毎月の収支的にはもうプラスになる、そんな数字でした。 なので、自分としてはホッとしたんですね。 「もうこれで、あとは2部屋が仮に決まらなくても、すでに収支上はプラスになって回っていきますから、良かった、良かった」という、そんな気持ちだったんです。

りょう社長： ところが、これ完成の直前になって何が起きたかというと、実はその外壁の塗装をするという日に、東京で数年に一度の「大雪」が降ってしまったんです。 たまにありますよね。 1日だけ東京にめちゃくちゃ雪が降る日って、何年かに1回ぐらいあると思うんですけど、それと同じことが、ちょうど僕が初めての不動産を作っていて、しかもその外壁の塗装をしようっていう日に直撃しちゃったんです。

りょう社長： 雪が降ると何が起こるか。 当然、水分がつきますから、外壁塗装、しかも僕なんか吹き付けでやるつもりだったので、これ絶対に出来ないんですね。 塗料が流れちゃいますので。 なので当日、僕は外壁の塗りをするって分かってたので、「雪が降ってるけど大丈夫なのかな」って思ったら、案の定連絡が来ました。 「見ての通り東京はこんな状態なんで、今日塗装はもう無理です。流れてしまうだけで塗れないので延期になります」と。 「まあ、それは仕方がないな」というふうに思ってました。だって雪が降ってますからね。

りょう社長： 問題はここからですよ。 「じゃあ今日は停止します。次いつになるんですか？」って聞いたら、なんと「3週間後」って言われたんです！

質問者： 3週間ですか！？

りょう社長： 「えっ！？」となりますよね。 3月の1週目に完成するつもりなのに、3週間ズレたらもうほぼ4月じゃん、と。 なんですけども、これ現実なんですね。 実は、外壁の塗装が3週間ズレると、全体の工程が丸々後ろにズレちゃうんです。 外壁って、塗って終わりじゃないんですよ。 外壁塗装をして、職人さんがその足場をもう使わなくても良くなってから「足場を解体（ばらし）」するんです。 そして足場がなくなってから、ようやく電気の配線を入れたり、インターネットの配線を入れたりっていう、ライフラインの工事が始まるという段取りなんですね。 足場があると、それらの配線が通せないって言われちゃったんです。

3．満室手前のパラダイスから一転、1/9へ。絶望の赤字スタート

りょう社長： つまり何が言いたいかというと、もともと3月に完成するつもりだったにもかかわらず、その時にたまたま雪が降っちゃったせいで、完成時期が「4月の1週目」にズレ込んでしまったんです。

りょう社長： これはまずいですよね。 ここが勝負なんです。 結局、3月の段階でもうすでに申し込んでいた7部屋の方々は、「4月1日からの新生活で新居を使う」という前提で計画をして申し込んでいるわけです。 ところが、その最初の1週間は「まだ工事が終わっていなくて住めない状態」になってしまうということが決まってしまったわけです。

りょう社長： さあ、どうしたものかと。 当時の僕は何も分かっていなかったので、もう完全にありのままを伝えて管理会社にお願いしたんですけれども、なんと決まっていた7部屋のうち、6部屋が「やっぱりキャンセルします」となってしまいました……。

質問者： うわぁ……それはきついですね……。

りょう社長： これは本当にヤバかったです。 たった1人だけ、お医者さんの入居される方がいて、その方だけは「1週間遅れても大丈夫です」と残ってくださったんですけれども、それ以外の方は全員キャンセルです。 4月1日の段階で、僕の不動産はいきなり「7/9埋まっていたはずのものが、1/9」になってしまった。 もちろん、1部屋しか決まらずにそのまま完成しちゃうと、完全に大赤字ですね。 毎月の収支は全然回らないというので、「これはどうしたものだ……」というふうになったわけです。

りょう社長： 当時、僕は不動産投資の1年目ですから、いきなり「終わったな」と思いましたね。 その物件は総額だいたい1億5000万円ぐらいの物件になりますので、ざくっと言うと、銀行への毎月の返済が35万〜36万円みたいな世界なんです。 35万円の返済が待っているのに、たった1人の入居者さんの賃料といったら、まあ8万5000円とかその程度ですから、全然足りないわけですよ。 もちろん、それ以外にも色々な経費がかかってくるので、毎月30万円近くの赤字を垂れ流す状態でスタートするんじゃないかって、本当にゾッとしました。

4．まさかの大逆転！ピンチの後に現れた「法人バルク借り」の奇跡

りょう社長： じゃあ、これをどうやって解決したかというと、もう「運が良かった」としか言いようがないんですけれども、この時は「1/9」になってしまって、急いで管理会社に「4月にズレ込んじゃうけど、一応そこからでも入居したいという方はいると思うので、募集をやり直してください」とお願いするんですけれども、なかなかすぐには決まらなくて、そのまま4月に入ってしまったんです。

りょう社長： 「どうしようかな……」と頭を抱えていたら、4月に入った瞬間に、実はとある会社さんが「社宅で使いたい」という話で現れたんです！ 東京の収益不動産って、結構個人で借りるだけじゃなくて、法人が社宅としてまとめて借りるというケースが多いんですけれども、そういった法人が現れまして。「社宅利用なんですけどいいですか？」「もちろんです！何部屋借りてくれるんですか？」って聞いたら、なんと「6部屋借ります」と。

質問者： すごい！ ちょうどキャンセルされた分じゃないですか！

りょう社長： そうなんです！ 不思議なご縁ですよね。 雪のせいで6部屋キャンセルになったんですけど、全く別のタイミングで、また別の法人が6部屋を一気に借りてくれたんです。 だから、実は僕の1棟目のマンションは、9部屋中6部屋がたった1つの法人さんの社宅になったので、ほぼ「社宅を作ってあげた」みたいになっちゃったんですけども（笑）。 そこで一気に助けていただいて、最終的に収益がしっかり回るようになりました。 のちに、その会社さんとはだいたい6年くらいかな、コロナ禍に突入してもしばらくの間、ずーっと借り続けてくださっていて、本当に助けていただいたなというエピソードなんです。

総括：新築RCにトラブルは付き物。コントロールできないリスクを受け入れる心構え

りょう社長： こんな感じでですね、土地から不動産を建てるというのは、今回みたいに「誰のせいでもない」というか、どうしようもない自然災害のようなトラブルが、なぜか結構起こるものなんです。

りょう社長： 当時の教訓とすれば、「わざわざ雨や雪で工事が流れてしまう吹き付け塗装にこだわらずに、天候に左右されにくいサイディングとかにしておけば、ここまでヒヤヒヤしなくて済んだのかな」とは思うんですけれども、何かでトラブル（マイナスのイベント）があっても、諦めずに動いていれば、またプラスのイベントもやってくる、という今となっては良い経験則になりました。

りょう社長： 今日はちょっと、完全に僕の思い出話を喋っているので、「何を参考にしたらいいか分からん」と言われたらもうおっしゃる通りなんですけれども（笑）、今後も色々な失敗談として「こんなことがありました」ということをお伝えしていきたいと思っています。

りょう社長： 1つ、特に新築RCをやるのであれば、その「心構え」として僕がお伝えしておきたいのは、「こうした自分ではコントロールできない想定外のトラブルが、1つもなく完成することはない」ということです。

りょう社長： 何かしら色々な問題が起きながらも、それでも現場と協力して完成させていく。それが新築不動産だからこそ、完成した時に大きな価値（プレミアム）が出るということだと思うんです。 というわけで、今日は少し僕のリアルな失敗談をシェアさせていただきました。

りょう社長： 最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。 概要欄にホームページ、公式LINE、noteのリンクを貼っておりますので、ぜひ見てみてください。 こちらの2次元コード（QRコード）は、僕の公式LINE、個別相談へのリンクになっています。 登録後、「個別相談」と4文字入れていただければ、僕との面談時間を取らせていただきますので、「まずは不動産投資を始めてみたい」「新築RCに興味がある」という方は、お気軽にご連絡いただければと思います。 それでは、また次回の配信でお会いしましょう。 ありがとうございました。

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