【京都・山科・京都市営地下鉄東西線】マンション買うならどの駅？ 全17駅の中古相場・資産価値・住みやすさを徹底比較（21ページPDF）

京都東西線沿いでマンションを買いたい。でも、どの駅で買えばいいのかが決めきれない。本書は、そんな方のための駅選びガイドです。

烏丸御池や京都市役所前なら、御池通の並木を歩いて帰る、京都の真ん中の暮らし。山科や醍醐まで東山を越えれば、スーパーも学校も揃った盆地の住宅地で、同じ予算でもう一部屋広く住めます。そしてこの路線は、京都駅を通りません。京都駅へは烏丸御池で烏丸線に、あるいは山科でJRに乗り換えることになります。つまり17駅の値段は「京都駅までの近さ」では決まっていない。それなのに物件サイトは、部屋どうしの比較はさせてくれても、駅どうしの比較はさせてくれません。

そこで、京都市営地下鉄東西線の全17駅（六地蔵・石田・醍醐・小野・椥辻・東野・山科・御陵・蹴上・東山・三条京阪・京都市役所前・烏丸御池・二条城前・二条・西大路御池・太秦天神川）について、国に登録された実取引4,638件と公的統計を集計し、駅選びに必要な数字だけを1冊にまとめました。

まず、結論から書いています

「安く買うなら」「資産性なら」「住みやすさなら」。この3つの問いに、本編の最初のページで駅名を挙げて答えています。「どの駅にも良さがあります」「最後はご自身の価値観で」といった逃げ方はしていません。

たとえば70㎡に換算した中央値で、いちばん安い駅を拾うと——築10年以内は2,800万円、築11〜25年は1,463万円、築26年以上は588万円。同じ京都東西線の中でも、駅を変えるだけで予算の届く範囲はここまで動きます。

ただし先に断っておくと、この沿線は駅によって中古マンションの取引が少なく、順位を出せる駅数が築年帯でかなり変わります。全17駅のうち順位を出せたのは、築10年以内が12駅、築11〜25年が14駅、築26年以上が15駅です。とくに築10年以内は12駅にとどまります。順位を出せない駅も落とさず、価格一覧には全17駅を載せています。買う前に、この偏りを知っておいてください。

言い切るからには根拠が要ります。順位のもとになった数字は、値上がり率も値段の落ちにくさも、通勤時間も治安も、後ろのページで駅ごとにすべて開示しています。重視するポイントが違う方は、そこを見て自分なりに順位を入れ替えられます。

あえてページ数を減らして、端的に

本編は21ページです。データを詰め込めばいくらでも分厚くできますが、読む側の時間は増えません。物件探しの合間や通勤の途中で読み切れる厚さに抑えて、判断に効く情報だけを残しました。

章は「価格→資産性→住みやすさ」の3つだけなので、気になる章から読んでも筋が通ります。途中のページから開いても、そこだけで意味が取れます。

不動産の素人でも読みやすい構成とデザイン

専門用語はほとんど使っていません。1ページに置くのはメッセージ1つと図1つだけ。表と数字は、見た瞬間にどの駅が上か下か分かる並びにしてあります。

作っているのは、本業で上場企業の経営会議資料やIR資料の作成を手がけている著者です。限られた枚数で意思決定を進めるための資料を日常的に作っているので、その作法をそのまま持ち込みました。

収録内容｜価格・資産価値・住みやすい駅

• 価格：駅×築年帯の価格一覧。いまの予算がどこに届くか

• 資産性：値下がりしにくい駅・ここ数年で伸びた駅・売りやすい駅・これから変わる駅、そして総合順位

• 住みやすさ：駅の規模と通勤・子育て・買い物・これからの人口・治安・災害リスク、そして総合順位

取引が8件未満の駅は順位に入れません。件数が少ないと中央値が動きやすく、順位が簡単に入れ替わってしまうからです。ただし落とすのではなく、灰色の「参考」として全数を載せます。推計を含むページには印を付け、どこまでが実測でどこからが試算かを分けて書いています。

中身を少しだけご紹介（本編21ページから5枚）

スライド形式のPDFで、全ページがこの見た目です。※プレビューの数値はモザイク処理しています。

よくある質問

Q1. 予算がまだ固まっていなくても使えますか？ 駅×築年帯の価格一覧を載せているので、「この予算なら、どの駅の築何年が射程に入るか」を逆引きできます。順位は本編の最初のページに出していますが、勤務先がもう決まっている方は、この一覧から入るほうが早いはずです。

Q2. 数字の出どころは？ 相場・地価・人口・治安などの基幹データは、国土交通省の不動産取引価格・成約価格情報、地価公示、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計、京都府警察の犯罪統計といった公的データです。街の施設数や再開発の計画は、事業者・自治体の公表資料とOpenStreetMapの収載情報で補い、出典はページごとに明記しています。どれも公開されているデータですが、4,638件の取引を駅ごと・築年帯ごとに切り分け、1km圏の施設や人口メッシュまで全17駅ぶん集めて突き合わせるには、それなりの手間がかかります。本書はその手間を肩代わりするものです。

Q3. 相場はいつ時点のものですか？ 2026年7月時点の集計です（駅別のデータ基準日を巻末に明記）。この沿線は取引件数が少ないため、いま買える値段も資産価値も2021〜2025年の取引でまとめています（取引の多い沿線では価格を直近2年で見ています）。値上がり率だけは、2019〜2021年と2023〜2025年を比べています。

Q4. 投資用に使えますか？ 本書は実需（自分で住む人）向けの比較です。投資判断を保証するものではありません。

Q5. 保育園や学区のことも知りたいです。 駅から1km以内の認可保育所・小学校・小児科の数を駅ごとに載せています。学区は住所単位で決まるため、最終確認は自治体の学区図でお願いします。

より詳しい駅別の保活情報は、姉妹アカウント「あの駅 保活ノート」で発信しています。ぜひご確認ください。（続々追加していますので、まだ該当駅がない場合はフォローしてお待ちください）

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