世界が動いた「空き家税」、日本でも寝屋川市が2029年導入へ。税率35%の衝撃と、これから起きる政策の連鎖

突然ですが、「空き家税」という言葉、最近よく耳にするようになりましたよね。

ちょっと前まで「京都市が全国初で導入するらしい」という話だったのに、いつの間にか大阪府の寝屋川市が本格的に動き始めています。

そして世界を見渡すと、フランスでは以前から導入されていましたが、アイルランド、ニューヨークなど、各地でほぼ同時多発的に「空き家に課税する」という流れが起きています。

今日は、この動きをただのニュースとして読むのではなく、「日本の空き家政策がこれからどう変わっていくのか」という視点で整理したいと思います。
特に、不動産、建設、士業、福祉、警備、清掃、地域金融など、空き家と何らかの接点がある事業者の方に読んでほしい内容です。

寝屋川市で何が起きているのか

まず、今回の中心にある寝屋川市の話を簡単に整理します。

大阪府寝屋川市は、居住実態のない空き家の所有者に課す新税「空き家流通促進税」いわゆる「空き家税」を創設する方針を明らかにし、早ければ2029年度の導入を目指しています。 

対象となるのは、賃貸用や売却用などを除く空き家で、土地の1平方メートルあたりの固定資産税に空き家の住宅部分の延べ床面積をかけた額と、家屋の固定資産税額が課税標準となります。税率は35%（仮）です。

寝屋川市は南北に約6キロメートル、東西4キロメートルのコンパクトな市域に約22万人が暮らしていて、大阪市のベッドタウンとして1960〜70年代に人口が急増したので、住民の高齢化が進んでいます。
新たに住宅を開発できる場所が限られているため、空き家の流通を促すことで子育て世代などを呼び込む狙いがあります。

世界では、もう珍しくない

では世界はどうかというと、この流れはかなり前から始まっています。
それぞれ状況が違うので、少し丁寧に見てみましょう。

アイルランド　税率を上げ続けるが、効果は限定的

アイルランド政府は、既存の空き家・荒廃建物への課税が自治体で十分機能していないとして、国税当局が直接徴収する新たな「荒廃建物税」の導入を進めています。

税率は最低でも資産価値の7％とされ、所有者に対して「活用するか、売却するか、改善するか」の判断を迫る内容です。

フランス・パリ　課税強化と制度統合が同時進行

パリは約27万4千戸の空き家問題に対応するため、2027年までに空き家税をほぼ倍増する方針です。
市は少なくとも2万戸を市場に戻したい考えで、欧州でも最も強力な空き家対策の一つとして注目されています。

ニューヨーク　超高級物件を狙い撃ち

ニューヨークでは、富裕層が所有する高級セカンドハウスや投資用住宅を対象にした「ピエ・ア・テール税（空き高級住宅税）」が大きな議論になっています。
年間約5億ドルの税収を見込むとされ、世界的に広がる「使われない住宅への課税」の象徴的な事例です。
これは日本でも「タワーマンション空き室税」のような形で首都圏や神戸市などで広がる可能性があります。

日本は根本的に事情が違う

ここが、ぼくがこの話題でいちばん重要だと思うポイントです。

世界の空き家税は、基本的に「住宅が足りないから、眠っている家を市場に出させる」という背景で生まれています。
住みたい人がいるのに家が足りない。だから課税して流通させる、という構造です。

日本の事情は、少し違います。

全国の空き家はすでに900万戸を超えていて、住宅の総数に占める比率は過去最高水準です。
問題の本質は「住みたい人がいるのに家がない」ではなく、「家はあるのに、うまく流通しない」というところにあります。
しかも地方に行くほど、「流通させたくても、そもそも買い手がいない」エリアが出てきます。

興味深いのは、アイルランドやフランスの事例からも見えてくることです。課税しても捕捉できる物件が限られていたり、税率を上げても空き家数が減らなかったりという現実がある。

海外ですら「課税だけでは動かない」という壁にぶつかっています。
ならば、日本で同じ仕組みをそのまま持ち込んでも、地域によっては効果が出にくい場面が生じるのは容易に想像できます。

寝屋川市は大阪都市圏なので、需要がないわけではありません。
また、京都市も同様で地元の子育て世帯に市内に戻ってきてほしいという思いがあります。

だから今回の寝屋川市や京都市の政策は効果が出る可能性があります。
ただ、これが全国に広がったとき、同じ政策がすべての地域で同じように効くかというと、そこは慎重に見たほうがいいとぼくは思っています。

空き家税は「始まり」に過ぎない

ただ、だからといって寝屋川市の動きが意味がない、とは思いません。
むしろ逆で、ぼくはこの動きを「日本の空き家政策が本格的なパッケージへと移行するサイン」と見ています。

今後、日本の空き家政策はおそらくこういう流れで展開していくと思います。

まずは、
「管理不全空き家」や「特定空き家」について住宅特例を外す。←今ここ
そのあとは「空き家」についてはすべて住宅特例が外れる。
そしてエリアを決めて「課税」で放置を抑止する。

並行するかたちで「管理義務」で所有者責任を明確化する。
まずは「管理支援」「流通促進」「税制優遇」をセットで整備していく。
最終的には、解体だけでなく、活用・転用・地域への還元という選択肢まで広げていく。

空き家税はその入口の一つに過ぎません。
「ムチを打てば動く」わけではなくて、「ムチと同時に、どこへ向かって動けばいいのか」を整備する必要がある。
そのパッケージ全体が、今まさに動き始めているフェーズだとぼくは理解しています。

「管理する人が得をする仕組み」も必要だ

課税の話ばかりが目立ちますが、ぼく個人としては「アメの設計」もセットで必要だと思っています。

たとえばぼくが提唱しているのが、「実家管理費控除」という考え方です。これは現時点でまだ制度として存在しない、ぼくの仮説的な提言に過ぎないのですが…。
親の実家を、離れた場所から費用をかけて管理している人が、その管理費用を税控除できるような仕組みがあれば、「とりあえず放置」を防ぐ動機づけになるのではないかと考えています。

「放置すると負担が増える」というムチだけでなく、「管理すれば評価される」というアメがあって初めて、所有者の行動は変わりやすくなります。

所有者がなぜ動けないのかというのも実はシンプルで、「どうすればいいかわからない」「誰に相談すればいいかわからない」「売ろうとしても売れるかどうかわからない」という、情報と選択肢の欠如が大きいんです。
課税でプレッシャーをかけながら、同時にその出口をきちんと整備しておかないと、所有者はただ追い詰められるだけになります。

あなたの業界にはどう影響するか

では、この流れで誰の動きが変わるのでしょうか。

不動産業者にとっては、空き家の流通需要が行政の力で生まれやすくなります。ただ、流通しやすい物件とそうでない物件の差が、これまで以上に明確になるでしょう。
士業（司法書士、行政書士、税理士）にとっては、課税に絡む相談、相続と空き家の組み合わせ案件が増える可能性があります。
建設・リフォーム業者にとっては、流通前のリノベーション需要、あるいは解体需要の両方が視野に入ってきます。
警備・管理・清掃業者にとっては、管理義務の明確化が追い風になるかもしれません。
そして地域金融や自治体にとっては、空き家を「どう地域資源として組み込むか」という発想の転換が求められていきます。

課税がプレッシャーになる分、所有者が「動かざるを得なくなる」タイミングが増えます。
それはリスクではなく、各業界にとってのチャンスでもある。
ただし、「動き出した所有者をどう受け止めるか」という受け皿が整っていないと、機会を逃すことになります。

今のうちに何を準備するか

ここで具体的に何をしておくといいか、簡単にまとめます。

まず、自分の業界と空き家の接点を整理しておくことです。
「うちには関係ない」と思っている方ほど、気づくと後手に回っている、というのが現場でよく見るパターンです。

次に、空き家の流通プロセスにどの段階で関われるかを考えることです。
課税→相談→査定→管理→流通→活用という流れのどこかに、必ず自分の業種が関わるポイントがあります。

そして、所有者に寄り添える知識と窓口を持つことです。
課税が始まると、所有者は不安になります。
「どうすればいいですか」という問い合わせが来たとき、答えられる立場にあるかどうかが、信頼の差になります。

というわけで、寝屋川市の空き家税は、一つの自治体のローカルニュースとして片付けられる話ではないと思います。
世界と日本で文脈は違いながらも、「空き家を市場に戻す」という方向性は、もう変わらない潮流になっています。

そして海外の事例が教えてくれるのは、「課税するだけでは問題は解決しない」というシンプルな現実でもあります。

アイルランドでは捕捉できる物件が限られ、フランスでは税率を上げても空き家数に大きな変化が見られなかった。
日本がこれから空き家税を本格化させていくとき、その「出口」をどう設計するかが、制度の成否を分けることになると思います。

課税で動かし、管理で守り、流通で活かし、活用でつなぐ。
そのパッケージがこれから少しずつ形になっていく中で、自分の業界はどこに立てるかを、この機会に一度考えてみてください。

この記事が少しでも「自分ごと」として考えるヒントになれば、うれしいです。

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