【成約事例】名古屋市千種区覚王山の和カフェを37日・400万円で居抜き売却｜3社申込み・原状回復費250万円を削減｜居抜きの達人（運営：（株）愛知不動産売却センター／居抜キング）

名古屋市千種区覚王山で営業されていた和カフェについて、店舗売却・居抜き売却のご相談をいただきました。

今回の店舗は、覚王山駅から徒歩約2分、1階路面店、約23坪。

約4年間にわたり和カフェとして営業されており、人通りも多く、集客自体は比較的安定している店舗でした。

今回の閉店理由は、売上不振ではありません。

店舗運営の中で従業員とのトラブルがあり、その後の人員確保が難しくなったことで、オーナー様が飲食店経営を継続することに負担を感じるようになりました。

また、オーナー様の本業はデザイン会社。

今後は本業であるデザイン事業に集中したいという意向もあり、和カフェを閉店して店舗を売却することになりました。

店舗売却・居抜き売却専門の「居抜きの達人」で現地確認を行ったところ、

覚王山駅徒歩2分

1階路面店

約23坪という使いやすい店舗規模

営業4年で比較的利用しやすい内装

という条件が揃った、非常に魅力のある店舗でした。

売却活動を開始したところ、早い段階から反響があり、

最終的に3社から購入申込み。

その中から条件の合う買主様との調整を進め、

売却期間37日

造作譲渡価格400万円

で成約しました。

しかも今回は価格交渉による値下げを行わず、

売主様の希望額満額での売却成立

となりました。

買主様は、すでに2店舗のケーキ店を運営されている企業様。

既存の和カフェを活かし、次はケーキ店として営業される予定です。

さらに、通常退去した場合に必要になると見込まれていた、

原状回復費約250万円も削減。

立地、階数、店舗規模、既存設備、買主需要など、居抜き売却で重要な条件がうまく揃った成約事例となりました。

今回は、名古屋市千種区覚王山の和カフェを、なぜ3社から申込みが入るほど評価していただけたのか、また1階路面店が居抜き売却でどれほど強い条件になるのかを詳しくご紹介します。

今回の店舗売却・居抜き売却事例

今回ご相談いただいた店舗の概要は以下のとおりです。

所在地：名古屋市千種区覚王山

最寄駅：覚王山駅徒歩約2分

業種：和カフェ

店舗面積：約23坪

所在階：1階路面店

営業期間：約4年

閉店理由：人手不足および本業への専念

売却期間：37日

造作譲渡価格：400万円

申込み数：3社

売却価格：売主様希望額満額

譲渡先：2店舗のケーキ店を運営する企業様

次店舗の予定業態：ケーキ店

原状回復費削減額：約250万円

※店舗名、建物名、買主企業名、売主様の個人情報など、関係者を特定できる情報については一部非公開としています。

今回の売却では、

立地

1階路面店

23坪という店舗規模

カフェからケーキ店への転用性

など、居抜き店舗として評価されやすい条件が複数揃っていました。

覚王山駅徒歩2分という好立地

今回の店舗があったのは、名古屋市千種区覚王山です。

覚王山は、飲食店、カフェ、スイーツ店、雑貨店などが点在し、街歩きを楽しむ方も多いエリアです。

今回の店舗は、覚王山駅から徒歩約2分。

駅から近く、人通りもあり、店舗の存在を認識してもらいやすい立地でした。

飲食店の居抜き売却では、

駅からの距離

は非常に重要な要素です。

特にカフェやスイーツ店の場合、近隣住民だけでなく、買い物や散策で訪れるお客様の利用も期待できます。

駅から徒歩2分程度であれば、雨の日や暑い日でも来店しやすく、買主側から見ても出店候補として検討しやすくなります。

今回の店舗についても、

覚王山駅徒歩約2分

という条件は大きな評価ポイントとなりました。

1階路面店はやはり強い

今回の売却で、私たちが改めて実感したのが、

1階路面店の強さ

です。

飲食店の居抜き売却では、

1階なのか
2階なのか
地下なのか
ビルの上層階なのか

によって、買主の反応が大きく変わる場合があります。

1階路面店であれば、通行人から店舗そのものを直接見ることができます。

看板や外観、商品ディスプレイなどによって、

「ここに店がある」

と自然に認識してもらえます。

特にカフェやケーキ店では、

「歩いていたら気になる店があった」

という来店も重要です。

2階や3階の場合、看板を見てエレベーターや階段を使わなければ入店できません。

それに対して1階路面店は、店舗前を通った人がそのまま入店しやすいという大きなメリットがあります。

今回3社から購入申込みが入った背景には、

1階路面店であること

がかなり大きく影響したと考えています。

23坪という店舗規模も使いやすい

今回の店舗面積は約23坪。

カフェ、ケーキ店、レストランなどの飲食店として比較的使いやすい店舗規模です。

大型店舗の場合、

家賃
人件費
光熱費
内装費
運転資金

などが大きくなりやすく、検討できる買主が限定されます。

一方、10坪程度では、十分な客席や厨房を確保できないことがあります。

約20坪から25坪程度であれば、

客席と厨房のバランスを取りやすく、法人・個人の双方が検討しやすい

店舗サイズになる場合があります。

今回も23坪という広さが、

「小さすぎず、大きすぎない」

という評価につながりました。

営業4年で内装も比較的利用しやすい状態

今回の和カフェは営業期間約4年。

非常に古い店舗ではありませんでした。

カフェを一から作る場合には、

厨房
カウンター
空調
照明
給排水
客席
内装

などに相応の工事費が必要になります。

今回の店舗は、まだ既存の内装や設備を活用できる余地がありました。

そのため、

「全部壊してスケルトンに戻すのはもったいない」

と判断できる状態でした。

次の買主様もケーキ店という近い業態です。

既存設備を利用しながら必要な部分だけ改装することで、スケルトンから店舗を作るより、出店費用を抑えられる可能性があります。

閉店理由は売上不振ではなく人手不足

今回の和カフェは、集客そのものが大きく悪化して閉店したわけではありません。

人通りもあり、一定の集客ができている店舗でした。

しかし飲食店経営では、

売上だけでは解決できない問題

もあります。

今回のケースでは、従業員とのトラブルをきっかけに人員不足となり、オーナー様自身の店舗運営負担が大きくなっていました。

飲食店は、

調理
接客
仕込み
清掃
発注
シフト管理

など、人の力に依存する部分が非常に多い事業です。

スタッフが確保できなければ、売上があっても営業日数を減らしたり、営業時間を短縮したりしなければならないケースもあります。

今回のオーナー様には、別に本業であるデザイン会社がありました。

そこで、

飲食店の人員問題に時間を取られ続けるより、本業に集中したい

という経営判断をされました。

「繁盛している店でも売却する」ことはある

店舗売却というと、

「赤字だから閉店したのでは？」

と思われる方もいるかもしれません。

しかし実際の店舗売却理由はさまざまです。

今回のように、

・人手不足
・本業への集中
・体調
・家庭事情
・事業再編
・複数店舗の整理

などを理由に、一定の集客ができている店舗を売却するケースもあります。

そのため、

前の店が閉店した＝立地が悪い

とは限りません。

今回の店舗も、覚王山駅徒歩2分・1階路面という好条件でした。

売却理由と店舗自体の価値は分けて考える必要があります。

和カフェからケーキ店へ

今回の買主様は、すでに2店舗のケーキ店を運営されている企業様でした。

次の業態は、

ケーキ店。

前店舗は和カフェです。

完全に同じ業態ではありませんが、非常に相性の良い転用です。

和カフェで使用していた、

・カウンター
・厨房
・冷蔵設備
・シンク
・作業台
・客席
・空調
・照明
・給排水

などは、ケーキ店でも利用できる可能性があります。

またカフェとケーキ店は、店舗の雰囲気や来店客層にも共通点があります。

そのため買主企業にとって、

一から店舗を作り直す必要が少ない

というメリットがありました。

すでに2店舗運営している企業だから判断も早い

今回の買主様は、新規独立の方ではなく、すでに2店舗のケーキ店を運営されている企業様でした。

複数店舗を運営している企業の場合、

どの程度の家賃なら収益が合うのか
何坪くらい必要なのか
必要な設備は何か
人員を何人配置するのか

など、出店判断の基準が明確です。

そのため店舗を見た際にも、

自社のケーキ店として活用できるかどうか

を比較的早く判断できます。

今回も店舗の立地、サイズ、既存設備などを高く評価していただきました。

3社から購入申込み

今回の売却活動では、

最終的に3社から購入申込み

が入りました。

居抜き店舗で複数の買主から申込みが入るというのは、それだけ店舗条件が評価されたということです。

今回の店舗には、

覚王山駅徒歩2分

1階路面店

23坪

営業4年

カフェ・スイーツ系へ転用しやすい

という条件がありました。

複数の購入希望者が現れたことで、売主様としても無理に価格を下げる必要がありませんでした。

希望額400万円の満額で売却

最終的な造作譲渡価格は、

400万円。

しかも、

売主様の希望額満額

での成約となりました。

店舗売却では、買主側から価格交渉が入ることも珍しくありません。

例えば、

「500万円希望だが400万円なら買いたい」

というような交渉です。

しかし今回は3社から申込みが入り、店舗需要があることを確認できたため、売主様の希望価格を維持することができました。

結果、

値下げなしの400万円

で売却が成立しました。

これは1階路面店・駅近・使いやすい店舗規模という条件の強さが表れた結果だと考えています。

37日で売却成立

今回の売却期間は、

37日。

約1か月強での成約となりました。

店舗売却は、

買主が見つかればその日に終わる

というものではありません。

内覧
造作条件交渉
貸主への申込み
入居審査
賃貸借条件確認
契約

などの手続きが必要になります。

その中で37日で成約できたことは、比較的スムーズな売却だったといえます。

特に3社から申込みが入ったことで、売主様側も条件の良い買主を選ぶことができました。

原状回復費約250万円を削減

もし今回、居抜き売却を行わなかった場合には、通常退去として内装や設備を撤去する必要がありました。

見込まれていた原状回復費は、

約250万円。

23坪のカフェですので、

・厨房設備撤去
・カウンター撤去
・内装解体
・照明撤去
・給排水処理
・廃材処分

などが必要になる可能性があります。

売主様にとっては、

250万円を支払ってまだ使える店舗を壊す

ことになります。

しかし今回は次のケーキ店へ居抜きで引き継ぐことができました。

その結果、

原状回復費約250万円を削減。

さらに、

400万円で店舗を売却

することができました。

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400万円の売却＋250万円の原状回復費削減

今回の取引では、

造作譲渡価格400万円

に加えて、

原状回復費約250万円を削減

することができました。

単純比較すると、

400万円＋250万円＝最大約650万円

の経済的な差につながる可能性があります。

もちろん実際の手取り額は、仲介費用、契約条件、残存リースなどによって異なります。

しかし、

250万円を払って解体する場合と、

400万円で売却して250万円の原状回復費も削減する場合では、

大きな違いがあります。

居抜き売却では、

売却価格だけでなく、支払わずに済む費用まで含めて考える

ことが重要です。

今回改めて感じた「1階路面店の強さ」

今回の売却を通して、改めて感じたのが、

1階路面店は強い

ということです。

もちろん1階なら何でも売れるというわけではありません。

賃料が高すぎたり、立地が悪かったりすれば売却が難しくなることもあります。

しかし、

駅近
人通りあり
使いやすい店舗面積
飲食店向き

という条件が揃った1階路面店は、やはり出店希望者からの反応が良くなります。

今回3社から申込みが入ったことも、その分かりやすい例です。

特にカフェ、ケーキ店、スイーツ店などは、1階で外から店が見えることに大きな価値があります。

1階路面店は高額売却につながる可能性がある

今回の店舗は23坪で400万円でした。

店舗売却価格は面積だけでは決まりません。

もっと大きな店舗でも、2階、3階で買主候補が限られれば、300万円台になることがあります。

一方、今回のような20坪台の1階路面店舗には複数の申込みが入り、満額で売却できることがあります。

つまり、

店舗の価値は「広さ」ではなく「買主がどれだけ欲しいと思うか」で決まる

ということです。

特に、

駅近
1階
15坪から25坪前後

という条件は、居抜き売却でも評価されやすい傾向があります。

人手不足で閉店する場合も早めの売却相談を

今回のように、人員の問題で閉店する場合には、営業を続けながら売却活動を行うことも重要です。

人手不足が深刻になると、

営業時間短縮
定休日増加
サービス低下

などにつながり、最終的には急いで閉店せざるを得なくなる可能性があります。

閉店後に買主を探し始めると、その間も家賃が発生します。

そのため、

「人員確保が難しく、今後営業を続けるか迷っている」

という段階で一度査定しておくことをおすすめします。

店舗価値が分かれば、

そのまま営業を続けるのか
売却するのか
本業へ集中するのか

判断材料になります。

名古屋市千種区覚王山でカフェを売却するなら居抜きの達人へ

今回の名古屋市千種区覚王山の和カフェでは、

覚王山駅徒歩約2分

1階路面店

店舗面積：約23坪

営業期間：約4年

という店舗について、居抜き売却を行いました。

閉店理由は売上不振ではなく、

従業員とのトラブルによる人手不足

そして、

本業のデザイン会社へ専念するため

というものでした。

売却活動を開始した結果、

3社から購入申込み

が入り、

売却期間37日

造作譲渡価格400万円

売主様希望額満額

2店舗のケーキ店を運営する企業様への売却成立

和カフェからケーキ店へ

さらに、

原状回復費約250万円削減

という結果となりました。

今回の売却で特に大きかったのは、

覚王山駅徒歩2分＋1階路面店＋23坪

という店舗条件です。

居抜き売却では、

「広い店舗ほど高く売れる」

とは限りません。

むしろ今回のような、

20坪前後の使いやすい1階路面店

の方が、多くの出店希望者から検討され、高額売却につながることがあります。

3社から申込みが入り、価格交渉なしで希望額満額の400万円で売却できたことからも、

1階路面店舗の市場性の高さ

を改めて感じる取引となりました。

名古屋市千種区覚王山をはじめ、本山、池下、今池、東山公園、星ヶ丘、千種などで、

・カフェ
・喫茶店
・ケーキ店
・スイーツ店
・レストラン
・居酒屋
・その他飲食店

の閉店や店舗売却を検討されている方は、原状回復工事を始める前に「居抜きの達人」へご相談ください。

「人手不足で店を続けられない」

「本業に集中するため飲食店を手放したい」

「1階路面店なら高く売れるのか知りたい」

「カフェの内装をそのまま売却したい」

「原状回復費をできるだけ抑えたい」

「営業しながら秘密裏に買主を探したい」

このようなご相談にも対応しています。

店舗を閉める理由は、赤字だけではありません。

今回のように、集客できている店舗でも、人員問題や経営方針の変更によって売却することがあります。

だからこそ、

「閉店する店だから価値がない」

と考える必要はありません。

覚王山駅徒歩2分・1階路面・23坪という店舗価値を適切に評価してもらうことで、

3社から申込み、37日で希望額満額400万円の成約

につなげることができました。

店舗を壊して250万円を支払う前に、その店舗を必要としている次の経営者へ引き継ぐ。

名古屋市でカフェ・飲食店・店舗の居抜き売却をお考えなら、店舗売却専門の「居抜きの達人」へお気軽にご相談ください。

――動いた者だけが、得をする。
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「まだ閉店を決めていない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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