高市政権の「骨太の方針」「財源不明の消費税減税」が国債利回りの上昇を引き起こしている。変動型住宅ローンのシミュレーション

高市政権が「骨太の方針」を出して、国債の利回りが急上昇しています。
住宅ローン金利は、概ね国債の利回りに連動します
・固定金利は10年国債利回り
・変動金利は 2年国債利回り
国債の利回りが上昇すれば、変動金利も上昇します。

🔽 検証：
5年前に変動金利0.4%で住宅ローンを組んだ場合の返済額シミュレーション

以下のような想定とします。

借入額：4000万円
返済期間：35年
変動金利：0.4%
返済方法：ボーナス無し均等返済

以下の無料サイトで、返済額を計算しました。

変動金利と毎月の返済額

0.4% ¥102,076
1.0% ¥112,914
1.1% ¥114,788 （現在の標準的な金利）
2.0% ¥132,505
3.0% ¥153,940
4.0% ¥177,110
5.0% ¥201,875
6.0% ¥228,076
6.5% ¥241,662（現在の米国の変動金利）
8.5% ¥298,744（1980年オイルショック時の日本の変動金利）

※ 変動型ローン返済の125％ルールと5年据え置きルールについては最後のまとめに記載しました。
※インフレになれば、給与も併せて上昇しますが、インフレ率に及ばないのが通例です
※最初の5年分の低金利分は計算に反映されていませんが、影響は小さいです。

🔽 過去の利回り・変動金利は、とんでもなかった

1980年当時は、オイルショックによる急激なインフレで、2年債利回りは9%、変動型住宅ローン金利は8.5%まで上昇しました。
2026年も米国とイランの戦争により、オイルショックが起こる可能性が有ります。

1980年の具体的な金利水準

• 短期プライムレート（基準金利）:

  • 1980年3月：9.25%（当時の最高値）

  • 1980年末：**7.5%〜8.5%**の範囲で推移

  • 日本銀行のデータによると、1980年3月1日付で短期プライムレートは9.5%（長期は9.5%、短期は9.25%〜9.5%）に引き上げられました。

• 住宅ローン適用金利:

  • 当時、現在のような「変動金利型」という商品名は一般的ではありませんでしたが、短期プライムレートに連動する融資金利は8.5%〜9.0%程度が実勢でした。

  • 統計データ（SUMAIシミュレーション等）によると、1980年の住宅ローン金利（店頭金利）の平均は**8.52%**と記録されています。

背景と特徴

• 第二次オイルショックの影響: 1979年のオイルショックにより世界的にインフレが進行し、日本銀行は公定歩合を1980年3月に**9.0%**まで引き上げました（過去最高）。

🔽 まとめ

高市政権の「370兆円骨太の方針」と「事実上プライマリーバランスの放棄」「財源不明の消費税減税」、「米国・イラン戦争によるインフレ加速」などが重なり、GDP比負債額世界1位の日本円の信認が低下、インフレと金利上昇が目前になっています。
さらに、「超巨大AIデータセンターバブルの崩壊」リスクも重なっています。
1980年の状況は無視すべきではありません。

🔽 参考データ

最も金利が低かったころ

5年前（2021年頃）の日本の変動型住宅ローン金利（大手銀行の店頭金利・表面金利）は、年率**0.525%**程度でした。
なお、これは銀行が提示する「表面金利」であり、実際には優遇措置などでこれより低い実質金利（0.3%〜0.4%程度）で借りられるケースがほとんどでした。

米国の現在の固定型住宅ローン金利（30年物）

米国の標準的な返済期間である30年固定金利の平均は、**6.65%**前後です。
一部の調査（U.S. Newsなど）では、購入用ローンで6.93%、借り換えで**7.01%**とするデータもあり、 lender（貸し手）や調査方法によって6.6%〜6.9%の範囲で推移しています。

変動型住宅ローンの125%ルールと5年間据え置きルール

変動型住宅ローン（元利均等返済）には、金利が急上昇した際に毎月の返済額が劇的に増えないよう、以下の2つのルール（激変緩和措置）が設けられています。

▽ 5年ルール（返済額の据え置き）

**「金利が上がっても、毎月の返済額は5年間変わらない」**というルールです。

• 仕組み: 変動金利の適用金利は通常半年ごと（4月・10月）に見直されますが、返済額そのものの見直しは5年ごとに行われます。

• 影響: 金利上昇期間中、返済額は変わりませんが、返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済割合が減ります。その結果、借入残高の減りが遅くなります。

▽ 125%ルール（返済額の上昇上限）

**「5年ごとの返済額見直し時、新しい返済額は前回までの1.25倍（125%）までしか増えない」**というルールです。

• 仕組み: 5年間の据え置き期間が終わり、返済額が見直される際でも、急激な負担増を防ぐために上限が設定されています。

  • 例：現在の返済額が月10万円の場合、見直し後も最大12万5,000円までしか増えません。

• 影響: 仮に金利上昇分で本来15万円払うべき状況でも、12万5,000円で済みます。しかし、足りなかった分（2万5,000円相当）は**「未払利息」**として元本に上乗せされ、将来の返済負担に先送りされます。

注意点：「未払利息」と「元本増加」のリスク

これらのルールは家計への急激な衝撃を和らげる一方で、以下の重大なリスクを内包しています。

• 元金が減らない・増える: 金利上昇が急激な場合、毎月の返済額（125%まで）だけでは利息すら払いきれず、不足分が元本に追加されます（未払利息）。これにより、返済しているのに借入残高が減らない、あるいは増える現象が起きます。

• 最終返済での負担集中: 先送りされた利息や元本は、最終返済時や次回の見直し時にまとめて請求される可能性があり、計画通りの期間で完済できなくなるリスクがあります。

なお、これらのルールは**「元利均等返済」**の場合に適用され、「元金均等返済」や一部のネット銀行（ソニー銀行など）の特定商品では適用されない（金利上昇分が即座に返済額に反映される）場合があるため、契約内容の確認が必要です。

以上