科学买房心得总结

前言：房地产不是100%增值，入坑需谨慎~~~~~

1：买入房产的前提是房产不是耗钱资产，房产投入金额巨大，同时也伴随巨大风险，让人倾家荡产也不是没有可能。

2：房地产的正确理解

        2.1：房地产是什么

居住功能 ------- 财富再分配的工具

        2.2：房地产的分类

                住宅（适合普通大众玩）

                普通住宅，住宅公寓（70年产权）（适合普通大众玩        ---        利率，税费最低，容易交易）

                商业公寓（40-50年产权）

                联排别墅

                独栋别墅

        商铺，购物广场，写字楼，酒店，工业地产等...

        2.3：房地产的特点

                2.3.1：投资金额大(100万？？？)

                2.3.2：税费（买入+持有+卖出）合计起来踏马的得有20%，不服气，但换是要开心点...

                2.3.3：投资周期长（低频交易，高税费，持有低于10年就是亏损）

                2.3.4：融资能力强

                2.3.5：交易流程复杂（环节多）

        2.4：房地产的风险

                2.4.1：市场风险（好价钱买进）

                2.4.2：政策风险（好价钱买进）

                2.4.3：社会风险（社会稳定性好的地区买进）

                2.4.4：变现风险（选择好房子买进）

                2.4.5：利率风险（利率提升，房价大跌 | 好价钱买进）

                2.4.6：汇率风险（参考俄罗斯的汇率）我们韭菜们无法有效防控此条风险

                2.4.7：自然风险（地震，洪水等...）

        2.5：房地产的收益来源

                2.5.1：租金收益（买房参考此条，买房参考此条，买房参考此条）

                2.5.2：资本利得（炒房风险大，不建议买房参考此条）

3：科学投资房地产

参考案例（西安）

        3.1：选择好城市（判断好城市的标准是过去3年常住人口和常住外来人口连续人口净流入情况）

        3.2：选择好地区（判断标准就是常住人口：常住外来人口：人口密度，数值越大越好，越大越好租，越大越安全）

        3.3：选择好房子（容易出租和出售）

                好地段 （交通便利，吃饭便利，娱乐便利，上学便利，看病便利）

                好环境（噪音污染，空气污染，电磁污染，水污染）

                好物管（绿化，卫生，车辆摆放情况等）

        3.4：好户型（投资精装修单元房，好出售）

         3.5：房龄小（年限不能超过15年，超过直接淘汰掉）

        3.6：空置率低（看周圈，不看单一小区，空置率＜10% | 晚上去小区转一圈看看开灯数来判断空置率）

4：价钱判断        { 哈里森18年房地产周期（有升有降）}

        4.1：好价格判断公式

                净租金收益率 = 年租金金额 / 初始投资现金总额 * 100%

*  年租金金额 = 总收入-各种开支

*  初始投资现金总额 = 首付 + 购房税费 + 利率

        判断标准：        净租金收益率          >         10年期国债收益平均值（ ≈ 2.7%）

网址：中国10年期国债到期收益率与沪深300指数 - value500投资导航

举个例子说明计算公式

         *   不用细算，死脑细胞，没有必要，只要简单的理解为，买来的房子租出去能抵扣掉还款的金额以及各种杂费且有盈余就是好房子

5：买入房产

        5.1：注意事项

                5.1.1：产权无问题

                5.1.2：房龄小于15年，持有至少10年

                5.1.3：必须精装修

                5.1.4：贷款比例小于50%不考虑

                5.1.5：空置率不低于20%

                5.1.6：感觉不好不建议考虑